LOCAÇÃO

CONTRATO DE LOCAÇÃO. NOÇÕES GERAIS.

1.       Noção Geral do Direito Romano.

Segundo a tradição romana, locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração (aluguel, salário ou preço), compromete-se a fornecer à outra, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço ou a execução de uma determinada obra.

Assim, em sentido amplo, o contrato de locação tem basicamente duas partes: o locador, cuja prestação é o fornecimento temporário de um bem infungível, de um serviço ou de uma obra, e o locatário que, em troca, paga, a título de remuneração, aluguel, salário ou preço, conforme o caso.

2.       Espécies de Locação no Direito Romano

Do conceito acima apresentado é possível identificar 3 espécies de locação no direito romano:

è  Locação de coisa (locatio rei/rerum)

è  Locação de serviço (locatio operarum), que tem por conteúdo a prestação de um serviço dotado de expressão econômica

è  Locação de obras ou empreitada (locatio operis faciendi), que tem por conteúdo a execução de uma obra ou trabalho.

Assim, segundo Carlos Roberto Gonçalves, o Direito Romano conhecia três modalidades de locação. A locatio conductio rerum, locação de coisas, pela qual o locador cedia ao locatário o uso de um bem mediante soma de dinheiro; a locatio conductio operarum, locação de serviços, pela qual um sujeito se comprometia a prestar serviços para o outro, mediante certo pagamento; e a locatio conductio operis, locação de obra ou empreitada, pela qual um sujeito encomendava a outro a execução de uma obra mediante pagamento de um preço [...] O Código Civil de 2002 trata da “locação de coisas” nos art. 565 a 578; da “prestação de serviço” nos arts. 593 a 609 e da empreitada nos arts. 610 a 626. A influência do Direito Romano foi sentida no CC/16, o qual regulava a locação em 3 seções: locação de coisas, de serviços e empreitada. (GONÇALVES, 2012, p. 307)

3.       As Diversas Espécies de Locação e o seu Regime Legal

3.1.  Sistemas Legais de Locação

Existem basicamente três sistemas que regulam as locações no Brasil. Como veremos, é o objeto do contrato que definirá o sistema ou o regime jurídico aplicável.

3.1.1.         Lei de Locações (8.245/91)

Em primeiro lugar, a Lei 8.245, de 18/10/91 (LL) regula as locações de imóveis urbanos para fins residenciais, não residenciais (comerciais) e as locações por temporada (time sharing)[1]

3.1.2.         Estatuto da Terra (Lei 4.504/64)

Noutro extremo, a Lei 4.504/64 regula as locações de bens imóveis rurais, isto é, aqueles destinados à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial (art. 4º, I L. 4.504/64).

3.1.3.         Imóvel Urbano e Rural. Critério Definidor

É importante destacar que o critério para distinguir imóvel urbano e rural não é o da localização, mas sim o da finalidade. Portanto, se num imóvel localizado no centro de uma cidade for utilizado à exploração agrícola, pecuária ou agro-industrial, o contrato de locação deste imóvel será regido pela Lei 4.504/64.

3.1.4.         Sistema das Leis Especiais e do Código Civil

Por fim, ainda há o sistema das leis especiais e do Código Civil, que regulam locações que tenham por objeto bens não referidos nas hipóteses anteriores.

Trata-se na verdade de um critério residual. Tudo o que não estiver regulado pela Lei 8.245/91 ou pela Lei 4.505/64 será regulado por leis especiais e, supletivamente, pelo código civil. Em alguns casos o tratamento é feito diretamente pelo Código Civil, quando não há lei específica para a matéria.

Alguns exemplos de locações reguladas por este último sistema estão no art. 1º da L. 8.245/91 (LL). Para facilitar o estudo, vamos dividir por tópicos:

a) Locação de imóveis públicos (Dec-Lei 9.760/40 + Lei 8.666/93)

As locações que tenham como objeto bens da união, Estados, Municípios e de suas respectivas entidades autárquicas e fundacionais, figurando estes na condição de locadores, serão reguladas pelo Dec-Lei 9.760/40, Lei 8.666/93 e, supletivamente, pelo Código Civil.

No entanto, se as pessoas jurídicas de direito público acima mencionadas figurarem na posição de locatárias, estas não poderão ter prerrogativas não extensíveis aos particulares.

b) Vagas Autônomas de Garagem e espaço para estacionamento de veículos

As locações que tenham as vagas de garagem ou espaços em estacionamentos são regidas pelo Código Civil. Aliás, deve-se fazer uma ressalva para os condomínios horizontais (edilícios) porque o proprietário de uma unidade imobiliária só pode alugar a vaga autônoma de garagem a terceiro se isso for autorizado pela convenção condominial, e mesmo assim deve observar o direito de preferência dos demais condôminos (art. 1.338[2] do CC/02)

Por outro lado, se o contrato tiver por objeto o imóvel em si, mais a vaga de garagem, o que é mais comum, aí sim, por força do princípio da gravitação jurídica (o acessório segue o principal), ele se sujeita ao sistema da L. 8.245/91.

c) Espaços Publicitários

A locação de espaços publicitários, como outodoors, é regida pelo CC.

d) Locação de Espaços em apart hotel, hotel, hotel fazenda, flats ou equiparados

Tais estabelecimentos são aqueles do ramo da hotelaria, que prestam serviços regulares a seus usuários e que estão autorizados a funcionar.

O contrato de locação dos espaços nesses estabelecimentos é regido pelo Código Civil.

e) Arrendamento Mercantil ou Leasing

O leasing ou arrendamento mercantil é considerado um contrato atípico misto, pois, grosso modo, tem traços tanto da locação como da compra e venda. Em uma expressão bem fácil é conhecida, o contrato de leasing é conhecido como uma “locação com opção de compra”.

O contrato de leasing está regulado pela Lei 6.099/74, que apenas define seus contornos para efeitos tributários. Outras previsões podem ser encontradas na Resolução 11.649/2008 do BACEN.

3.1.5.         Locações Regidas pelo Código Civil. Síntese.

Em suma, o âmbito de aplicação do Código Civil é definido residualmente. Nele estão compreendidas as coisas infungíveis (art. 565[3]) e os imóveis não regulados pela Lei 8.245/91, nem por lei específica. O bem deverá ser necessariamente infungível, pois senão o contrato seria de mútuo oneroso e não de locação. Percorrida esta analise inicial sobre a regência normativa da locação, passa-se ao estudo das principais regras desta modalidade de contrato, a começar pelas normas do Código Civil.

LOCAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL.

1.       Conceito

Contrato pelo qual uma das partes (locador), se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração denominada aluguel (TARTUCE, 2011)

O contrato de locação regido pelo Código Civil tem por objeto bens como veículos, máquinas, roupas, semoventes etc.

Excepcionalmente, o contrato pode ter por objeto bens fungíveis, que geralmente servem para ornamentar um ambiente – ad pompam vel ostentationem – como garrafas de vinho, cesta de frutas etc.

2.       Classificação

A locação pode ser  classificada como contrato bilateral e comutativo;

è   oneroso, pois do contrário se transmudaria para um comodato;

è   consensual, pois se aperfeiçoa com simples consentimento das partes;

è   não solene, eis que a forma é livre (verbal, por instrumento público ou particular);

è   geralmente de trato sucessivo, vez que o pagamento é feito periodicamente ao longo do tempo.  

3.       Local de Pagamento

Salvo disposição em contrário, o credor deve se dirigir ao domicílio do devedor (local do imóvel alugado) para receber o aluguel. Trata-se de dívida quesível (quesibles), portanto. Lembrando que o pagamento feito reiteradamente em outro lugar, sem oposição do locador, não pode ser impugnado posteriormente, pois estaria caracterizado o venire contra factum proprium (art. 330)

4.       Prazo (duração da locação)

A locação pode ser celebrada por prazo determinado ou indeterminado. Não há um limite máximo temporal, mas a essência do contrato de locação é temporário. Aliás, como veremos, na locação regida pela Lei 8.245/91, se for celebrada por prazo superior a 10 anos, exige-se a outorga conjugal. É oportuno anotar, porém, que a falta de outorga não conduz o contrato à anulabilidade, pois a anuência do cônjuge não é requisito de validade, mas sim elemento do plano da eficácia. Isso implica em que o prazo excedente ao decêndio não produzirá efeitos em relação ao cônjuge que não autorizou.

4.1.  Locação por Prazo Determinado

4.1.1.         Resilição Unilateral

A resilição é uma das formas de extinção do contrato que se opera unilateralmente pela vontade de uma das partes, mediante denúncia (notificação) à outra parte (art. 473[4]). A resilição pode ter um motivo ou não. No primeiro caso, tem-se a chamada denúncia cheia (motivada) e na segunda hipótese tem-se a conhecida denúncia vazia (imotivada).

Atente-se para o fato de que a resilição pode surpreender a outra parte, que poderia ter legítimas expectativas a respeito da continuidade do negócio e, justamente por isso, a resilição é cabível apenas quando a lei expressa ou implicitamente o permita.

No contrato de locação regido pelo Código Civil, a resilição pode ser feita por denúncia vazia (notificação imotivada) quando o contrato for feito por prazo indeterminado. Porém, existe regra específica se o contrato for de prazo determinado, vejamos:

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Dessa forma, percebe-se que no contrato de locação é possível a resilição unilateral tanto nos contratos por prazo indeterminado como nos contratos por prazo determinado. No entanto, neste último caso, é preciso observar de quem foi a iniciativa para a extinção do contrato.

Se a iniciativa foi do locador, este deverá arcar com as perdas e danos. Neste caso, o locatário tem direito de retenção enquanto não for indenizado. Já se a iniciativa foi do locatário, este deverá pagar proporcionalmente a multa prevista no contrato.

Esta multa, em termos técnicos, representa a cláusula penal compensatória, aquela devida em caso de inadimplemento absoluto, que será proporcional ao tempo restante do contrato. Em todo o caso, se o valor da multa constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis (art. 572).

O art. 572 do Código Civil tem uma redação confusa, porque, apesar de se referir ao aluguel, o que se cogita, na hipótese, é da multa (cláusula penal compensatória) pelo tempo que faltar para o cumprimento do contrato.

Essa bagunça do legislador rendeu assunto nas Jornadas de Direito Civil. Em primeiro lugar, foi necessário deixar claro que o art. 572 trata da multa e não do aluguel. Para tanto, os juristas aprovaram o Enunciado 179, dispondo que o artigo 572 complementava o art. 4º, 2ª parte, da Lei de Locações (L. 8.245/91), que tinha uma redação original que já foi alterada duas vezes de lá para cá (Lei. 12.112/09 e depois pela L. 12.744/12)

Vale a pena fazer uma análise da redação antiga deste art. 4º e do Enunciado 179 para que possamos refletir sobre as conclusões doutrinárias naquele momento inicial:

Art. 4º da L. 8.245/91 (redação original, antes da alteração promovida pela L. 12.112/09 e 12.744/12	Art. 572 do Código Civil	Enunciado 179 do CJF da III Jornada, realizada entre os dias 1º a 3 de Maio de 2004.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.	Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.	179 – Art. 572: A regra do art. 572 do novo CC é aquela que atualmente complementa a norma do art. 4º, 2ª parte, da Lei n. 8245/91 (Lei de Locações), balizando o controle da multa mediante a denúncia antecipada do contrato de locação pelo locatário durante o prazo ajustado.

No entanto, uma polêmica se instaurou entre os juristas porque, para muitos, não deveria ser o art. 572 a servir como baliza de controle da multa, pois este dispositivo estabelece uma faculdade ao juiz, enquanto o art. 413, que é reprodução do art. 924 do Código Civil de 1916, mencionado pelo art. 4º da L. 8.245/91, impõe um dever ao juiz. Assim, enquanto o art. 572 estabelece uma faculdade, o 413 impõe um dever.

É o que dispõe o art. 413:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Assim, em razão dessas considerações, o Enunciado 179 da III jornada foi substituído pelo Enunciado 357 da IV Jornada, ocorrida nos dias 25 a 27 de outubro de 2006. A essência da alteração, portanto, foi para enfatizar que o controle judicial é um dever, não uma faculdade, e que seria o art. 413 a baliza do controle da multa. É o que estatui o Enunciado 413:

357 – Art. 413. O art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4º da Lei n. 8.245/91. Revogado o Enunciado 179 da III Jornada.

Acontece é que, depois da aprovação do Enunciado 357 em outubro de 2006, o artigo 4º da L. 8.245/91, como dito, sofreu duas alterações, sendo que atualmente não há mais referência ao art. 924 do Código Civil de 1916.

Para facilitar a visualização, observe as alterações legislativas descritas no quadro abaixo:

Art. 4º da L. 8.245/91 (sucessivas alterações)
Redação Original	Redação conforme a L. 12.112/09	Redação conforme a L. 12.744/12
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.	Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.	Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada

Como se vê, as redações posteriores do art. 4º não mais fizeram menção ao Art. 924 do Código Civil de 1916, hoje reproduzido no art. 413 do Código de 2002. Isso para mim não afasta a possibilidade de controle jurisdicional da multa, que ainda é um dever, pois a parte geral do Código Civil, que concentra os princípios fundamentais dos contratos, aplica-se às leis especiais, podendo inclusive afastar regras específicas.

A grande alteração feita, isso no âmbito das locações regidas pela L. 8.245/91, é que o locatário não poderá resilir unilateralmente o contrato nas locações não residenciais de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, já que nesta hipótese específica prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei (art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/12) 

A alteração legislativa, aliás, configura uma adaptação da Lei de Locações ao disposto no Art. 473, parágrafo único do Código Civil[5], o que reforça a afirmação feita de que as regras gerais do Código norteiam a legislação especial.

De tudo isso o que se pode concluir é que o art. 572 do Código Civil é letra natimorta da lei, pois é o art. 413 que servirá como baliza para o controle jurisdicional da cláusula penal compensatória na hipótese de denuncia antecipada, pelo locatário, no contrato de locação por prazo determinado.

Além disso, a multa deverá ser proporcional ao tempo restante do contrato. Do contrário, aplica-se o art. 413 para reduzir a multa proporcionalmente. Este entendimento é aplicado em diversos precedentes judiciais. Por todos, cite-se o Recurso n. 2010.07.1.015264-2, julgada pelo TJDFT, cuja ementa foi prolatada nos seguintes termos:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE.

1 A NORMA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL É DE ORDEM PÚBLICA, SENDO POSSÍVEL DE ALEGAÇÃO EM SEDE RECURSAL, AINDA QUE NÃO SUSCITADA NA INSTÂNCIA A QUO. PRELIMINAR REJEITADA.

2. A MULTA PREVISTA NO CONTRATO LOCATÍCIO PARA O CASO DE DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL, HÁ QUE SER REDUZIDA A VALOR CONDIZENTE À PROPORCIONALIDADE DO ADIMPLEMENTO DO AJUSTE, POIS, DE RESTO, AFIGURA-SE INJUSTO IMPOR AO LOCATÁRIO A PENALIDADE INTEGRAL, QUANDO CUMPRIU PARTE DA OBRIGAÇÃO.

3. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O interessante é que, no julgado acima, o TJDFT aplicou de ofício a regra do art. 413, por se tratar de norma de ordem pública. Além disso, como o locatário permaneceu no imóvel o equivalente a 70% do prazo, a multa foi reduzida proporcionalmente, sendo que o locador fez jus somente a 30% do valor da multa.

4.1.2.         Advento do Termo na Locação por Prazo Determinado

A locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 573 do CC). Aplica-se, no caso, o princípio do dies interpellat pro homine, tratando-se de mora ex re.

a)       Prorrogação Tácita

Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, sem prazo determinado. Assim, decorrido o prazo do contrato, se o locatário permanecer na posse do bem sem oposição do locador, o contrato de locação por prazo determinado se converte em prazo indeterminado. O aluguel permanecerá o mesmo. Neste caso, se o  locador quiser resilir o contrato, deverá notificar previamente o locatário (art. 397, p. ú) mediante denúncia vazia.

b)       Permanência do Bem na Posse do Locatário com Oposição do Locador

Diversa é a hipótese da permanência do bem na posse do locatário, com oposição expressa do locador, ao término do contrato por prazo determinado. Várias conseqüências resultam desta situação:

i)                     A primeira delas é a inversão dos riscos pela perda e deterioração da coisa (art. 575)

ii)                   Também dá margem à fixação do aluguel-pena a ser arbitrado unilateralmente pelo locador (art. 575)

iii)                  Além disso, a posse de boa fé converte-se em má fé, o que trará distintos efeitos em matéria de benfeitorias, frutos, responsabilidade do possuidor (art. 1.216 a 1.220) e usucapião. A posse também assume o caráter de injusta por abuso de confiança.

4.1.3.         Alienação do Bem Durante o Prazo da Locação

Nas locações por prazo determinado, caso o locador decida vender o bem durante a vigência do negócio, o comprador/adquirente será obrigado a respeitar o prazo previsto no contrato?

a)       Requisitos

A princípio não, pois o contrato de locação tem natureza obrigacional e, como tal, só vincula as partes contratantes (locador e locatário). Na verdade, o comprador só será obrigado a respeitar o prazo se i) o contrato de locação for escrito, ii) por tempo determinado, iii) com cláusula de vigência em caso de alienação e, além disso, o iv) instrumento estiver registrado no Cartório de Títulos e Documentos, em se tratando de Bens Móveis, ou no CRI, se tiver como objeto bens imóveis, isso segundo o art. 576, caput e §1º do Código Civil:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1^o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

Registre-se que a alienação deve ser interpretada em sentido amplo, para englobar atos de disposição onerosa (compra e venda) ou gratuita (doação), assim como a dação em pagamento e a arrematação em hasta pública ou leilão (GAGLIANO; FILHO, 2012).

Quanto ao registro, o Código Civil estabeleceu uma distinção ao determinar o registro no CTD quando o objeto for bem móvel e o registro no CRI, em se tratando de imóvel.

Apesar disso, a antiga Súmula 442 do STJ dispõe que se o bem for registrado no CRI é dispensável o registro no CTD:

SÚMULA 442

A INSCRIÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, PARA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA CONTRA O ADQUIRENTE DO IMÓVEL, OU PERANTE TERCEIROS, DISPENSA A TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.

b)       Imissão na Posse pelo Adquirente

Sem prejuízo das regras previstas no caput do art. 576, o adquirente não poderá imitir-se na posse imediatamente quando a locação tiver como objeto bens imóveis ou quando o adquirente não esteja obrigado a respeitar o contrato, pois não poderá despedir o locatário antes de transcorrido um prazo de 90 dias depois da notificação (art. 576,§2º)

c)       Direito de Preferência

Não há previsão de direito de preferência ao locatário em caso de alienação nas locações regidas pelo Código Civil. Este direito é específico para locações de imóveis urbanos para fins residenciais.

4.2.  Locação Por Prazo Indeterminado.

Nesta modalidade de locação a constituição em mora do locatário depende de notificação prévia, pois as partes não convencionaram um termo certo para o desfazimento do negócio.

4.2.1.         Efeitos da Mora

Em ambos os casos, o locatário constituído em mora responderá pelos respectivos consectários, como juros, correção e multa. Além disso, responderá pelos riscos da coisa, conseqüência natural da mora do devedor (art. 399, 575 e 1.218), e pagará um aluguel cujo valor será arbitrado – sem abusos – de maneira unilateral pelo locador (aluguel-pena). Para evitar abusos, o próprio Código prevê mecanismos de controle judicial.

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

5.       Obrigações do Locador (art. 566, I e II e 568)

a)       Entrega da coisa

A coisa deverá ser entregue com suas pertenças em estado a servir ao uso a que se destina. O interessante, aqui, é que as pertenças, assim entendidos os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro. (ex: som de carro) não se sujeitam ao princípio da gravitação na alienação do bem principal, como os bens acessórios.

No caso da locação ocorre justamente o contrário. Salvo disposição em sentido contrário, as pertenças acompanham o bem principal.

b)                      Garantia do Uso Pacífico da Coisa

Na locação a entrega da coisa opera o chamado desdobramento da posse. O locatário fica com a posse direta e o locador com a indireta. Esta classificação é uma ficção legal para permitir que um contratante tenha a possibilidade de defender a sua posse contra o outro se for necessário, já que uma posse não anula a outra (art. 1.197). Assim, se o locador não permitir o uso pacífico, o locatário poderá se valer dos interditos possessórios (ação de reintegração, manutenção de posse ou interdito proibitório).

c)       Garantia de Embaraços e Turbações por Terceiros (art. 568, primeira parte)

Se o próprio locador garantirá o uso pacífico da coisa, deixando de praticar atos que atrapalhem a utilização da coisa, pelo locatário, também deverá garantir que terceiros não incomodem este uso.

d)       Vícios Redibitórios (art. 568, segunda parte)

Por se tratar de contrato comutativo e oneroso, embora não translativo da propriedade, o locador responde pelos vícios da coisa anteriores à locação.

6.       Obrigações do Locatário (Art. 569)

6.1.  Uso do Bem Locado

a)       Considerações Gerais

A faculdade de uso que é transferida ao locatário com a posse direta da coisa deve ser exercida de acordo com o que foi convencionado ou presumido, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com os mesmos cuidados como se sua fosse (art. 569, I), pois se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do que a se destina, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos (art. 570).

Assim, um carro de passeio não pode ser utilizado como veículo de carga, assim como um vestido de noiva não pode ser usado para um desfile numa escola de samba.

Sendo assim, o desvio de finalidade configura o inadimplemento (ilícito contratual), abrindo margem para a resolução do contrato, cumulada com perdas e danos.

b)       Sublocação

Dentro da análise do uso do bem locado, pelo locatário, cabe o exame da sublocação, que implica a transferência desta faculdade a um terceiro. O Código Civil não contempla uma regra específica sobre a locação, de modo que se deve aplicar, extensivamente, o art. 13, e seus parágrafos, 1º e 2º, da Lei. 8.245/91.

Assim, em linha de princípio a sublocação depende de autorização contratual expressa, pois, afinal, implica na transferência do direito de uso e fruição a terceiros. Na falta de estipulação expressa, cabe ao locatário promover uma notificação ao locador, e se este não se manifestar dentro do prazo de 30 dias, entende-se que houve aceitação presumida, pelo que o locador não poderá se opor posteriormente. É justamente isso o que dispõem os artigos mencionados da LL:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

c)       Dever de conservação da Coisa

O art. 569 ainda impõe ao locador o dever de tratar a coisa com o mesmo cuidado como se sua fosse. Não era para menos, pois, afinal, o bem locado deverá ser restituído ao final do contrato com as mesmas condições que tinha no momento inicial da locação, ressalvadas as deteriorações ocorridas naturalmente pelo desgaste natural da coisa.

d)       Deterioração e Perecimento

Quanto ao perecimento e deterioração da coisa, deverão ser observadas as regras básicas do direito das obrigações. Assim, em linha de princípio, quem suporta o ônus com a perda ou deterioração da coisa, sem culpa do locatário/devedor, é o locador, por ser ele o proprietário (res perit dominos). Inclusive, em caso de perda parcial (deterioração), o locatário poderá optar por manter o contrato com redução proporcional do aluguel, como autoriza o art. 567:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

A propósito, cite-se acórdão do TJMG em que a regra do art. 567 foi aplicada a uma locação de equipamentos:

“Ação de anulação de título cambial c/c indenização por danos materiais e morais. Locação de bens móveis. Equipamento com defeito. Plano de contingência para conclusão dos serviços. Redução proporcional da locação. Danos materiais e morais não provados. Diante do descumprimento parcial do contrato, em razão da locação do equipamento com defeito, em observância ao princípio geral de conservação dos contratos, mister se faz reduzir proporcionalmente as prestações, conforme autoriza o disposto no art. 567 do Código Civil. A ausência de comprovação da efetiva ocorrência dos danos materiais e morais, não autoriza à concessão da respectiva indenização” (TJMG, Apelação Cível 1.0079.04.144899-8/001, Contagem, 16.ª Câmara Cível, Rel. Des. Wagner Wilson, j. 11.02.2009, DJEMG 13.03.2009).

Por outro lado, se a coisa se perdeu ou deteriorou por culpa do locatário, este ficará responsável pelas perdas e danos, na forma do art. 239 (Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente, mais perdas e danos).

Por fim, cabe salientar que a regra geral do ônus quanto à perda e deterioração se inverte caso o devedor esteja em mora, mesmo se proveniente de caso fortuito (responsabilidade objetiva por risco integral) como anuncia o art. 575:

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

6.2.  Pontualidade no Pagamento dos Aluguéis

6.2.1.         Surrectio

O aluguel é a contraprestação paga pelo locatário ao locador. O pagamento deve ser feito pontualmente, na data e pelo valor estipulado. No entanto, já foi decidido no TJMG que o pagamento reiterado do aluguel por valor inferior ao previsto no instrumento do contrato, sem oposição do devedor, pode acarretar a supressio (TJMG, 1.0024.03.163299-5)

DIREITO CIVIL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - Situação jurídica continuada ao arrepio do contrato. Aluguel. Cláusula de preço. Fenômeno da surrectio a garantir seja mantido a ajuste tacitamente convencionado. A situação criada ao arrepio de cláusula contratual livremente convencionada pela qual a locadora aceita, por certo lapso de tempo, aluguel a preço inferior àquele expressamente ajustado, cria, à luz do Direito Civil moderno, novo direito subjetivo, a estabilizar a situação de fato já consolidada, em prestígio ao Princípio da Boa-Fé contratual (TJMG - 16ª Câm. Cível; ACi nº 1.0024.03.163299-5/001-Belo Horizonte-MG; Rel. Des. Mauro Soares de Freitas; j. 7/3/2007; v.u.).

No caso acima, não obstante o contrato prever o valor de R$ 450,00 para o aluguel, sujeito ao reajuste periódico pelo IGPM, o locatário acabou pagando apenas R$ 400,00 durante cerca de 3 anos, sem qualquer reajuste ou oposição do devedor. Depois, sobreveio uma ação de cobrança, proposta pelo locador, que pretendia cobrar a diferença, junto com o reajuste. No entanto, o TJMG ocorreu ter se operado o instituto da supressio, situação geradora de direito subjetivo e reconheceu que houve acordo tácito de repactuação do valor do aluguel.

6.2.1.         Inadimplemento e Consequências

6.2.1.1.    Execução ou Reintegração de Posse

Em caso de inadimplemento, o credor pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475). Esta regra geral, aplicada ao contrato de locação, permite que o locador opte entre a execução dos valores não pagos ou ingresse com ação de reintegração de posse, cumulada com perdas e danos, se for o caso.  

Como se verá, na locação regida pela Lei 8.245/91, a ação cabível para a retomada do bem não é a reintegração de posse, mas a de despejo, que possui um procedimento específico regulado pela mencionada lei.

6.2.1.2.    Consectários da Mora

A mora do locatário deflagra uma série de conseqüências que oneram sua prestação, para compensar o prejuízo experimentado pelo locador. Dentre os consectários da mora, é possível citar os juros de mora,, a cláusula penal moratória (multa) e o aluguel-pena.

a)       Juros

Começando pelos juros, estes não poderão ser fixados acima de 1% ao mês ou 12% ao ano, conforme entendimento pacificado no STJ, veja:

PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE BENS MÓVEIS C/C COBRANÇA E RESSARCIMENTO DE DANOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS DE TELECOMUNICAÇÕES E INFORMÁTICA. JUROS DE MORA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 05/STJ. TAXA LIMITADA A 12% AO ANO. I. "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja

recurso especial." II. Se a fórmula original da pactuação de juros moratórios no contrato firmado entre as partes extrapola o limite legal de 12% ao ano, correto o Tribunal de origem ao manter a vontade das partes, apenas que limitando-a àquele percentual, em consonância com o que dispõe o art. 1º do Decreto-lei n. 22.626/33. III. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 717334/MG)

b)       Cláusula Penal Moratória e Aluguel Pena

Além dos juros, o credor ainda pode contar com outras duas sanções que servem para estimular o locatário a restituir o bem, já que o valor somado delas poderá pesar muito em seu bolso. Refiro-me à cláusula penal moratória (multa) e ao aluguel pena, que podem ser cumuladas sem qualquer problema.

c)       Limite da Cláusula Penal

No entanto, o valor da multa, que incide apenas uma vez, não poderá ultrapassar a base de 2% sobre o valor total do débito em aberto, já corrigido e acrescido de juros. Isso por conta do artigo 52[6], parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor, que se aplica às locações regidas pelo Código Civil e ao arrendamento mercantil (leasing).

d)       Parâmetros Objetivos para a Fixação do Aluguel Pena

E se a multa moratória está sujeita a um “controle legal” (máximo 2%), o aluguel-pena está sujeito a um “controle jurisdicional”, já que o Estado-Juiz poderá intervir no valor arbitrado pelo locador, para reduzi-lo a patamares justos, nos termos do artigo 575, parágrafo único do Código Civil:

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Dúvida surge em relação aos critérios a serem adotados na fixação deste aluguel, já que o Código Civil não adota parâmetros objetivos para fixar o montante máximo da pena. O STJ, ao decidir o arbitramento do aluguel-pena em contrato de comodato, já entendeu que a fixação da pena pelo valor inferior ao dobro do mercado locativo não configura excesso da parte do comodante. O caso foi decidido no REsp 1.175.848/PR:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMODATO. MORA DO COMODATÁRIO EM RESTITUIR O IMÓVEL EMPRESTADO. FIXAÇÃO UNILATERAL DE ALUGUEL PELO COMODANTE. POSSIBILIDADE DESDE QUE NÃO OCORRA ABUSO DE DIREITO. REVISÃO DA SUCUMBÊNCIA. PREJUDICADO O PEDIDO RELATIVO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (SÚMULA 306/STJ). 1. Constituído em mora o comodatário para a restituição do imóvel emprestado, fica ele obrigado ao pagamento de aluguel arbitrado

unilateralmente pelo comodante. 2. O arbitramento, embora não deva respeito à média do mercado locativo, deve ser feito com razoabilidade, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, para evitar a ocorrência de abuso de direito e do enriquecimento sem causa do comodante. 3. Razoável o arbitramento do aluguel pelo comodante em valor inferior ao dobro da média do mercado locativo.4. Com o acolhimento integral da pretensão da parte autora, prejudicados os pedidos de revisão da sucumbência e de compensação da verba honorária (Súmula 306/STJ).5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Neste caso, o relator do recurso defendeu um parâmetro objetivo para a fixação do aluguel-pena no contrato de comodato, que poderia ser fixado até o dobro do valor de mercado bem, decisão esta que pode ser aplicada nas lides que envolvam locação de bens regida pelo Código Civil.

7.          Regime Jurídico das Benfeitorias no Contrato de Locação (art. 578)

a)       Regras especiais

O regime jurídico das benfeitorias na locação regida pelo Código Civil é muito similar ao da locação predial, regida pela L. 8.245/91 (art. 35). Ressalta-se que o regime das benfeitorias na locação não segue o regime geral das benfeitorias do possuidor, previsto nos artigos 1.219 e 1.220 do Código Civil.

No sistema da locação, o possuidor terá direito de indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias. Quanto às úteis, só fará jus à indenização e retenção se a benfeitoria for previamente autorizada pelo locador. Por fim, o locatário não tem esses direitos em relação às benfeitorias úteis.

Neste sentido, o art. 578 do Código Civil:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

b)       A Responsabilidade do Adquirente pelas Benfeitorias Realizadas

O adquirente do bem locado só responde pelas benfeitorias se houver previsão expressa averbada em cartório, nos termos da Súmula 158 do STF.

SÚMULA 158

SALVO ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL AVERBADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, NÃO RESPONDE O ADQUIRENTE PELAS BENFEITORIAS DO LOCATÁRIO.

c)       Renúncia ao Direito de Indenização e Retenção por Benfeitorias

A benfeitoria necessária, que a princípio deve ser indenizada pelo locador, sob pena de retenção, é aquela feita para evitar a ruína do bem locado. Justamente por isso, a lei impõe que o locador reembolse o valor gasto, pois do contrário haveria enriquecimento sem causa.

Mesmo assim, o STJ editou a Súmula 335, estabelecendo ser válida a cláusula de renúncia à indenização e benfeitorias no contrato de locação. Eis o teor da Súmula:

SÚMULA 335

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

A dúvida que sempre incomodou é se a Súmula 335 se aplica às locações firmadas na forma de contrato de adesão, onde o poder de negociação do aderente é muito reduzido.

O pior é que o STJ vem aplicando a Súmula 335 em seus julgados. Por todos, cite-se o REsp 829.110/MG:

LOCAÇÃO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/91. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. NULIDADE. INEXISTENTE. SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. 1. A teor da Súmula 335 desta Corte, afasta-se a existência de nulidade contratual decorrente da estipulação, no contrato de locação, de cláusula que prevê a renúncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial conhecido e provido.

8.          Extinção do Contrato de Locação

Dentre tantas possíveis causas de extinção (nulidade, anulação, evicção, vício oculto, perecimento ou deterioração do objeto, inadimplemento contratual, advento do termo), uma deve ser analisada com mais atenção, qual seja, a morte de algum dos contratantes.

Pelo teor do artigo 577 do CC, pode-se afirmar que a locação por prazo indeterminado se extingue com a morte de qualquer um dos contratantes, enquanto que a locação por prazo determinado se transfere aos herdeiros do locador e do locatário, respectivamente.

Neste caso, é correto afirmar que a locação por prazo determinado, regida pelo Código Civil, tem natureza impessoal, pois a figura do contratante, para efeito de cumprimento do contrato, não se mostra relevante.

LOCAÇÃO PREDIAL URBANA

1.       O Microssistema da Lei 8.245/91

A Lei 8.245/91 é um microssistema composto por regras e princípios que regulam locações de imóveis urbanos para fins residenciais ou não residenciais. Inclusive, o próprio Código Civil reconhece a especialização da matéria e relega a normatização para a lei específica:

Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica às relações locatícias regidas pela Lei 8.245/91, como vem decidindo o STJ:

LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ACESSÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. 1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e improvido.

2.       Solidariedade Legal e Locatários por Presunção (art. 2º)

A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes (art. 265). Além disso, há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Nas relações locatícias de imóveis urbanos há solidariedade ativa e passiva, por expressa disposição de lei (art. 2º[7]). Trata-se, porém, de norma dispositiva que permite disposição contratual em contrário.

Portanto, se várias pessoas compõem um dos pólos do contrato (locador e locatário), elas poderão ser credoras ou devedoras solidárias, se o contrato não dispuser de maneira contrária.

Mas pode acontecer que nem todos os ocupantes de um imóvel tenham participado expressamente do contrato. Neste caso resta saber se eles podem ser entendidos como locatários, pois, apesar dos respectivos nomes não constarem do instrumento contratual, eles exercem posse sobre o imóvel como verdadeiros locatários.

A respeito disso, a LL estabelece que: “os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.” (art. 2º, parágrafo único). São, portanto, locatários por presunção.

Segundo Maria Helena Diniz, as habitações coletivas multifamiliares são imóveis urbanos que servem de moradia a pessoas pertencentes a várias famílias, tais como cortiços, pensos ou casas de cômodos (DINIZ apud TARTUCE, 2014, p. 381). Eu incluiria, aqui, também as repúblicas de estudantes.

3.       Outorga Conjugal (art. 3º)

Não há limite temporal para o contrato de locação de imóveis urbanos. Entretanto, um contrato de locação por um tempo muito prolongado privará o locador de exercer suas faculdades sobre o bem, de modo que o legislador entendeu por bem exigir a outorga conjugal se o prazo for igual ou superior a dez anos.

E um detalhe importante: a ausência de outorga na locação não torna o contrato inválido, como acontece na alienação (compra e venda, por exemplo). Pelo contrário, a ausência da outorga, na locação, apenas implica inoponibilidade do excesso do prazo ao cônjuge preterido. Portanto, o requisito está no plano da eficácia.

Por fim, é importante relembrar que a outorga conjugal é dispensada no que o legislador chamou de “separação absoluta” – separação convencional, para ser mais exato – mas será que esta exceção do art. 1.647 do Código Civil se aplica à locação? Surgem dois entendimentos nesta reflexão: o primeiro afasta a incidência do art. 1.647, visto que o art. 3º da L. 8.245/91 é norma específica e que a norma do art. 1.647 seria restritiva, não comportando analogia nem interpretação extensiva. Noutro extremo, há uma corrente, ao qual me filio, que sustenta a aplicação subsidiária do art. 1.647, já que não faria sentido dispensar a outorga numa compra e venda e exigi-la numa locação. Realmente este argumento é mais coerente e deve ser observado.

4.       Resilição Unilateral do Contrato

Como em todo contrato, pode acontecer circunstâncias diversas que façam com que o locador ou o locatário sintam a necessidade de desfazer antecipadamente o negócio. A lei inclusive permite que uma das partes – por ato da sua própria vontade e iniciativa – possa extinguir antecipadamente o contrato. Esta é a resilição – a extinção do contrato que se opera por ato unilateral de uma das partes. Mas como a resilição pode pegar de surpresa a outra parte, que pode ter depositado muita expectativa na estabilidade do contrato, a lei restringe as suas hipóteses, só a permitido quando a ela expressa ou tacitamente o permitir. (art. 473).

No entanto, no contrato de locação de imóvel urbano as hipóteses de resilição são muito restritas. Convém analisar a questão por partes, vejamos:

4.1.  Contrato de Locação Por Prazo Determinado (art. 4º, da LL)

4.1.1.         Situação do Locador

4.1.1.1.    Resilição Unilateral Imotivada (Denuncia Vazia)

Para se ter uma idéia da restrição imposta, o locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo contratual. Portanto, a lei expressamente veda a resilição por iniciativa do locador (art. 4º, primeira parte[8]).  Neste caso, na falta de alguma das hipóteses de denúncia cheia art. 9º, a única opção do locador é aguardar o prazo do contrato para, ao seu termo, pedir a retomada do imóvel. Mas neste caso é preciso se atentar para as seguintes regras:

a)       Contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46)

Nos contratos celebrados nos moldes do art. 46 (forma escrita e prazo igual ou maior que 30 meses), a extinção do contrato ocorre com o advento do termo, independentemente de notificação ou aviso. Portanto, como o contrato está extinto, o locador pode pedir a retomada do imóvel sem apresentar qualquer justificativa, cabendo ao locatário a sua desocupação. Isso deve ser feito no prazo máximo de 30 dias, pois após este prazo a locação se prorroga por tempo indeterminado. Neste caso (contrato prorrogado por prazo indeterminado), o locador poderá promover a denúncia vazia (resilição unilateral imotivada), pedindo a retomada do imóvel, concedido prazo de 30 dias para a desocupação.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

b)       Contrato verbal ou escrito por tempo inferior a 30 meses (art. 47)

Já as locações verbais ou escritas com prazo inferior a 30 meses, a situação é bem mais crítica para locador, pois, em ambos os casos, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, só podendo ser retomado o imóvel por denúncia cheia (resilição unilateral motivada).

Dessa forma, o imóvel só poderá ser retomado se o locador demonstrar alguma das causas previstas nos cinco incisos do artigo 47, que passaremos a examinar:

I.                     Nos casos do art. 9º;

O art. 9º prevê hipóteses de denúncia cheia que justificam a extinção de qualquer contrato de locação, mesmo os firmados por escrito e com prazo superior a 30 meses. Justamente por isso, a análise das hipóteses do art. 9º será realizada em separado no próximo tópico.

II.                   em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

A iniciativa neste caso é do locatário, que apresentará uma hipótese fundamentada para a extinção do contrato, de modo que não arcará com a multa proporcional.

III.                 se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

A retomada para uso próprio presume-se sincera, ou seja, parte-se do princípio que o pedido é verdadeiro, já que o imóvel servirá ao próprio locador ou aos seus familiares. Sendo assim, cabe ao locatário afastar a presunção de sinceridade, se for o caso, pois este ônus lhe incumbe. No entanto, em duas hipóteses específicas, previstas no art. 47,§1º, o locador deverá demonstrar judicialmente a sinceridade do pedido. São elas:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

A exigência procede, pois é de se convir que sobre tais hipóteses recai uma suspeita maior, já que se o familiar reside em imóvel próprio, por qual motivo necessitaria de outro?

Fora essas hipóteses, o locador deverá comprovar apenas a condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. (art. 47,§2º)

Complementando os comentários deste inciso específico, vale transcrever quatro súmulas do STF sobre o assunto, vejamos

SÚMULA 175

ADMITE-SE A RETOMADA DE IMÓVEL ALUGADO PARA USO DE FILHO QUE VAI CONTRAIR MATRIMÔNIO.

SÚMULA 409

AO RETOMANTE, QUE TENHA MAIS DE UM PRÉDIO ALUGADO, CABE OPTAR ENTRE ELES, SALVO ABUSO DE DIREITO.

SÚMULA 410

SE O LOCADOR, UTILIZANDO PRÉDIO PRÓPRIO PARA RESIDÊNCIA OU ATIVIDADE COMERCIAL, PEDE O IMÓVEL LOCADO PARA USO PRÓPRIO, DIVERSO DO QUE TEM O POR ELE OCUPADO, NÃO ESTÁ OBRIGADO A PROVAR A NECESSIDADE, QUE SE PRESUME.

SÚMULA 484

PODE, LEGITIMAMENTE, O PROPRIETÁRIO PEDIR O PRÉDIO PARA A RESIDÊNCIA DE FILHO, AINDA QUE SOLTEIRO, DE ACORDO COM O ART. 11, III, DA LEI 4494, DE 25/11/1964.

IV.                 se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V.                  se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O contrato de locação que tenha ultrapassado o prazo de cinco anos é conhecido como “locação velha”. Neste caso o locador também deverá demonstra a condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. (art. 47,§2º)

4.1.2.         Denúncia Cheia

A denúncia cheia é a notificação justificada ou fundamentada promovida por uma das partes à outra com vistas à extinção do contrato de locação. A expressão “cheia” indica um fundamento que justifica o rompimento do vínculo contratual mesmo antes do seu prazo final. A maior parte destes motivos estão elencados no artigo 9º, mas constam também do art. 7º, do art. 40, p. único e ainda do art. 47, como visto acima.  O grande problema da lei de locações é a falta de sistemática na disposição das normas. A impressão que fica é que a lei é uma coucha de retalhos.

Vejamos as hipóteses do art. 9º:

I - por mútuo acordo; 

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Agora o art. 7º:

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

O art. 40, parágrafo único também prevê uma hipótese de denúncia cheia, em razão da não substituição de garantias, pelo locatário, no prazo de 30 dias.

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Ou seja, se por algum motivo a garantia oferecida inicialmente perdeu pereceu ou deixou de ser idônea, o locador pode exigir a substituição do fiador, se for o caso, o a constituição de novas garantias. E se o locatário, devidamente notificado, não providenciar outra garantia, o contrato de locação pode ser extinto por resolução.

4.1.3.         Alienação do Imóvel Locado

Outra hipótese de extinção do imóvel locado por tempo determinado está prevista no art. 8º da Lei de Locações, que prevê regra sobre a alienação do bem a terceiros. A alienação na verdade pode ser um fundamento para a denúncia cheia (motivada) para a extinção do contrato e desocupação do imóvel, bastando que seja feita com prazo de antecedência de 90 (noventa) dias. Neste caso, o direito real por excelência do comprador, propriedade, se sobrepõe sobre um direito de natureza pessoal do locatário.

Mas o direito pessoal do locatário pode assumir eficácia real e prevalecer sobre o direito do adquirente, desde que cumpridos os seguintes requisitos:

è  Contrato escrito e por prazo determinado

è  Com cláusula de vigência em caso de alienação

è  Averbado junto à matrícula do imóvel

A publicidade conferida com a averbação dota o direito do locatário de eficácia real, oponível erga omnes, inclusive contra o adquirente, que aí sim deverá aguardar o tempo restante do contrato de locação.

4.1.4.         Situação do Locatário nas Locações por Prazo Determinado

4.1.4.1.    Locações do Tipo Built-to-Suit (Contratos de Construção Ajustada)

Como se verá, a lei abre uma exceção em favor do locatário para a resilição unilateral, mas condiciona o exercício deste direito ao pagamento proporcional da multa estipulada.

No entanto, pela redação atual do art. 4º da LL, dada pela Lei 12. 744/12, nem mesmo o locatário pode resilir unilateralmente o contrato, se a locação for da modalidade Built-to-Suit (Contratos de Construção Ajustada).  E isso ocorre porque o art. 4º expressamente dispõe que “com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A”, o locatário poderá devolver o imóvel.

Então, afinal, o que vem a ser a locação do tipo Built-to-Suit?

Pelo art. 54-A, também inserido pela Lei 12.744/12, esta locação é aquela em que “o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado [...]”

Ou seja, percebe-se que nesta modalidade de locação há um investimento inicial considerável por parte do locador, o que justifica a restrição à possibilidade de resilição unilateral do contrato, por ambas as partes (locador e locatário).

E como foi dito, a norma está em sintonia com o estabelecido no art. 473, p. único do Código Civil:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

4.1.4.2.    Demais modalidades

Fora a hipótese do art. 54-A, o locatário poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que judicialmente estipulada.

Já comentei sobre a multa (cláusula penal compensatória) e suas formas de controle quando do exame da locação regida pelo Código Civil. Portanto, serei mais breve e objetivo neste tópico.

Os comentários podem ser divididos da seguinte forma:

a)       Falta de Estipulação da Cláusula Penal

Nota-se que, mesmo na falta de estipulação contratual, o locador pode recorrer ao juiz para que a cláusula penal seja fixada pelo Poder Judiciário.

Na verdade o dano suportado pelo locador ocorrerá de qualquer jeito, independente de previsão contratual, já que ele ficará privado de exercer faculdade de fruição sobre o bem alugado (fruir significa extrair os rendimentos e frutos que a coisa produz).

b)       Controle Jurisdicional

O pagamento da multa deverá ser proporcional. Assim, se o locatário cumpriu 70% do tempo contratual, deverá pagar 30% da multa fixada. Se o contrato porventura estabelecer a obrigação de pagamento da multa integral, abre-se a possibilidade de revisão judicial para adequar a cláusula ao parâmetro estatuído por lei.

Destarte, ainda subsiste a possibilidade de controle judicial se o percentual da multa revelar-se abusivo. Assim, não adianta o locador argumentar que o pagamento está sendo proporcional, pois se o percentual da multa for abusivo, haverá enriquecimento sem causa.

O fundamento deste controle jurisdicional está no art. 413 do Código Civil, como exposto anteriormente. Frisa-se, para fechar, que a redução da cláusula penal abusiva pode ser feita de ofício pelo juiz, como ficou assentado na IV Jornada de Direito Civil, em que se aprovou o Enunciado de n. 355:

355 – Art. 413. Não podem as partes renunciar à possibilidade de redução da cláusula penal se ocorrer qualquer das hipóteses previstas no art. 413 do Código Civil, por se tratar de preceito de ordem pública.

Aliás, tivemos a oportunidade de analisar um acórdão do TJDFT que aplicou corretamente estes parâmetros[9].

c)       O Controle Jurisdicional e o Contrato Built-to-Sult

Em caráter excepcional, a redução da multa não é possível nos contratos de construção ajustada (art. 54-A), pois nesta modalidade de locação prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

A autonomia privada é elevada ao máximo, pois no art. 54-A realmente é possível enxergar com nítidos contornos o princípio da obrigatoriedade – pacta sunt servanda (o contrato faz lei entre as partes).

d)       Transferência do Empregador do Locatário para Localidade Diversa

O locatário ficará dispensado de arcar com a multa (cláusula penal compensatória) na hipótese ventilada pelo parágrafo único do art. 4º, vejamos:

Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

É de se observar que a lei abre esta exceção em favor do locatário porque a resilição se dá, nesta hipótese, por circunstâncias alheias à sua vontade. Há um motivo de força maior que força a mudança. Neste sentido, a lei resguarda direitos de trabalhadores itinerantes que viajam pelo país afora.

Em todo o caso deve-se ter atenção para os requisitos para a resilição contratual e dispensa do pagamento da multa. São eles:

è  Devolução do imóvel motivada pela transferência de localidade exigida pelo empregador, privado ou público;

è  Notificação com antecedência mínima de 30 dias. 

e)       Reparos Urgentes com Prazo Superior a 30 dias (art. 26)

Outra hipótese que confere ao locatário o direito potestativo de resilição unilateral da locação por prazo determinado, sem o ônus do pagamento da multa, é no caso de reparações urgentes feitas pelo locador que durem mais de 30 dias, nos termos do art. 26, parágrafo único da LL.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

4.2.  Contrato de Locação por Prazo Indeterminado

No contrato de locação por prazo determinado tanto o locatário (art. 6º[10]) como o locador (art. 46,§2º[11]), como regra (atenção para a exceção do art. 47), podem resilir unilateralmente o contrato, mediante denúncia vazia dirigida à outra parte. No entanto, ambos deverão notificar previamente o outro, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação. O locatário poderá deixar de cumprir a notificação ou aviso e arcar com a penalidade fixada no parágrafo primeiro do art. 6º que consiste em quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Não se pode esquecer que a locação celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses extingue-se automaticamente com o advento do termo, embora possa prorrogar-se por prazo indeterminado, quando o locatário permanecer ocupando o imóvel, sem oposição do locatário, por prazo superior a 30 dias (art. 46, caput e §1º).

Já a locação verbal ou por escrito de prazo inferior a 30 dias renova-se automaticamente, por prazo indeterminado, ao fim do prazo estabelecido, só podendo ser extinto nas hipóteses já examinadas do art. 47, do que podemos concluir que nem toda locação por indeterminado pode ser extinta por denúncia vazia.

5.       Obrigações das Partes no Contrato de Locação de Imóvel Urbano

Os deveres que surgem para as partes no contrato de locação são chamadas de conjuntivas ou cumulativas, pois a obrigação é composta de prestações de diversas naturezas.

5.1.  Deveres do Locador (art. 22)

O Art. 22 contempla dez incisos que descrevem obrigações diversas do locador. Para facilitar e dinamizar o estudo, pode-se dividir essas obrigações em “deveres gerais”, já estudado na locação do Código Civil, e “deveres específicos”, que estão relacionados diretamente com a locação de bens imóveis para fins residenciais ou não residenciais. Como os deveres gerais já foram vistos, fiquemos apenas com os deveres específicos.

5.1.1.         Deveres Específicos 

è  Descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel

è  Dar Recibo discriminado dos valores pagos a título de aluguel ou encargos

è  Pagar as Taxas de administração imobiliária e de intermediações

è  Pagar Tributos e o prêmio do seguro complementar contra incêndio (cl. dispositiva)

Obs: art. 25 (cobrança juntamente com o aluguel)

è  Dever de exibição dos comprovantes das parcelas que estão sendo exigidas

è  Despesas extraordinárias de condomínio (DEC)

Cabem algumas observações importantes sobre os deveres específicos relacionados acima, começando pela despesa extraordinária de condomínio.

5.1.1.1.    Despesas Extraordinárias de Condomínio (DEC)

Para facilitar, tudo o que não for gasto rotineiro de manutenção de condomínio é uma DEC. Por exclusão é mais simples do que ficar guardando caso por caso. Na verdade é a própria lei de locações (art. 22, p. único) que fornece esta definição do que vem a ser a DEC: “Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”

A própria lei também elenca algumas despesas que são consideradas DEC:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

E atenção: as despesas extraordinárias de condomínio, ao contrário da obrigação quanto ao pagamento de tributos e do seguro de incêndio, são intransferíveis.

5.2.  Deveres do Locatário (art. 23)

Já em relação ao locatário existem mais deveres específicos que devem ser examinados com atenção. Além disso, o dever de pontualidade no pagamento do aluguel também merece atenção para fins de estudo da ação cabível para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento (despejo) e do próprio valor do aluguel. Em suma, os deveres mais importantes são:

è  Pontualidade no pagamento do aluguel e demais encargos locatícios

è  Deveres de colaboração e informação, mediante a entrega de documentos que possam interessar ao locador e a prestação de informações relevantes

è  Pagar as despesas pessoais referentes à utilização de serviços públicos como telefone, água, luz e esgoto

è  Dever de colaboração, mediante a permissão de vistorias do imóvel

è  Cumprir a convenção de condomínio e o regulamento interno

è  Pagar o prêmio do seguro fiança, no caso de ser esta a forma de garantia pactuada

è  Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

5.2.1.         Sobre o Aluguel

a)       Vencimento do Aluguel

A princípio, o locatário deverá observar a data ajustada. Na ausência de estipulação expressa, deve ser pago até o 6º dia útil do mês subseqüente (art. 23)

b)       Local do Pagamento

Como visto, trata-se de uma obrigação quesível, a ser cumprida no domicílio do devedor/locatário, salvo previsão diversa. Esta regra hoje praticamente está em desuso, pois os contratantes geralmente convencionam o pagamento mediante depósito em conta ou por pagamento de boletos bancários.

c)       O valor do Aluguel (art. 17)

Nos termos do art. 17 da LL, a estipulação do valor do aluguel é livre, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira (princípio do nominalismo e curso forçado da moeda nacional) e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Ademais, os critérios de reajuste estão previstos em legislação específica.

d)       Cobrança Antecipada

O pagamento do aluguel é feito após o primeiro período de utilização, pois a prestação não pode ser exigida antecipadamente, exceto na locação por temporada ou na ausência de garantias locatícias. (art. 20):

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

e)       Repactuação (art. 18)

O valor de mercado do aluguel pode oscilar conforme a conjuntura econômica do país. Um boom imobiliário pode trazer injustiça para o locador, assim como uma crise pode comprometer o locatário se o valor do aluguel permanecer inalterado. Justamente por isso, o art. 18 da LL permite a repactuação do valor do aluguel ou dos seus índices de reajuste.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

f)        Ação Revisional

Nem sempre locador e locatário chegam a um consenso a respeito do valor real de mercado do aluguel, após transcorrido certo prazo da locação. Sendo assim, na falta de acordo, a parte interessada poderá propor a ação revisional de aluguel após três anos da celebração do contrato de locação, qualquer que seja a sua modalidade (residencial ou não residencial).

Ressalta-se, porém, que o acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes interrompe o prazo para ajuizamento da ação revisional (Enunciado n. 16 do extinto TACSP[12])

g)       Aluguel na Sub-locação

O valor do aluguel na sub-locação não poderá exceder o da locação, exceto nas habitações coletivas multifamiliares, nas quais a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

h)       Consignação Judicial do Aluguel (art. 24)

Devido à precariedade das instalações das habitações coletivas familiares, da qual o maior exemplo talvez seja o cortiço[13], não seria razoável exigir do locatário o pagamento do aluguel se a casa está em péssimas condições.

Pode-se invocar até a exceção do contrato não cumprido, pois o locador em tais situações não estaria cumprindo com o seu dever de assegurar que a coisa serve ao fim a que se destina.

Mas a Lei de Locações oferece uma solução melhor. Permite que os locatários possam propor uma ação de consignação em pagamento para depositar judicialmente o valor do aluguel, nos termos do art. 24:

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

Isso obriga o locador a realizar as obras necessárias para só depois pleitear o levantamento das quantias depositadas (1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.)

E é claro, no período da reforma os locatários ficam desobrigados do pagamento do aluguel, já que, afinal, os cômodos estarão em obras de melhoramento (2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.)

E se o locador não tiver condições financeiras para arcar com as obras, os valores consignados poderão, por meio de ordem judicial ser utilizados para a reforma. Inclusive é uma forma do valor do aluguel ser aproveitado com benfeitorias necessárias, afastando eventual cláusula de renúncia prevista no contrato de locação. (3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.)

5.2.2.         Ação de Despejo

a)       Cabimento

O descumprimento do dever de pontualidade no pagamento do aluguel é causa justificável para a extinção do contrato (art. 9º, III). Aliás, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” (Art. 5º) Esta ação só não será cabível se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. (art. 5º, p. único)

Portanto, a ação adequada para a retomada da posse do imóvel é a de despejo. A propositura de uma ação de reintegração de posse, por exemplo, acarreta a extinção do processo sem resolução do mérito, por falta de interesse de agir e adequação. A reintegração de posse só teria cabimento se o locador, após ter reavido a posse com a rescisão do contrato, for vítima de esbulho por parte do locatário, como decidiu o STJ recentemente, configura:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ESBULHO. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO.  INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DESTA CORTE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO REGIMENTAL. 1. "A ação de reintegração de posse é a ação cabível para que o possuidor - dissolvido o vínculo locatício e restituído o imóvel locado - recupere a posse de que foi privado por ato de esbulho do ex-inquilino." (REsp 1185541/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2011, DJe 12/08/2011)

2. O Agravante não trouxe qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. Incidência da Súmula 7 desta Corte Superior. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 239385/MT)

b)       Legitimidade

O STJ entende que a não apenas o proprietário tem legitimidade para propor a ação de despejo, mas também um titular de direito real sobre a coisa, como o usufrutuário. Segundo a decisão da Corte Superior, a Lei 8.245/91 elenca as hipóteses em que a legitimidade é exclusiva do proprietário, como nos casos do art. 47, III e V. (STJ, REsp 1.196.824/AL)

5.2.3.         Débitos de Consumo

A lei de locação dispõe que é do locatário a responsabilidade pelo pagamento de débitos de consumo, como contas de telefone, água, energia e esgotamento sanitário (art. 23, VIII). As razões são óbvias, pois tais obrigações são pessoais e beneficiam somente o usuário. Inclusive, tais despesas não poderão ser cobradas do locatário se forem geradas pelo locador ou terceiros, pois não assumem o caráter propter rem:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. INVIABILIDADE DE SUSPENSÃO DO ABASTECIMENTO NA HIPÓTESE DE DÉBITO PRETÉRITO VINCULADO A PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INEXISTÊNCIA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. PRÉDIO DEMOLIDO. REEXAME VEDADO PELA SÚMULA 7/STJ. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS. SÚMULA 7/STJ.

1. Trata-se de pretensão recursal da prestadora de serviço público com intuito de caracterizar a possibilidade de suspensão do fornecimento de água com base em débitos contraídos por proprietário anterior e, com relação à agravada, durante o período em que o prédio ficou demolido.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços.

3. O Tribunal de origem consignou indevida a imposição da cobrança de água por inexistência de efetiva prestação do serviço. A revisão desse entendimento depende do reexame fático, o que é inviável em Recurso Especial, conforme disposto na Súmula 7/STJ.

4. A apreciação dos requisitos do art. 273 do CPC, para apurar suposta presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada exige análise do contexto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.

5. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 22.05.2012)

Agora, se o débito de consumo foi gerado pelo locatário do imóvel o proprietário responde. Neste caso, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendeu que o débito de consumo tem natureza propter rem:

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - COBRANÇA - FORNECIMENTO DE ÁGUA E ESGOTO - PRESCRIÇÃO - PRAZO REDUZIDO PELO NOVO CÓDIGO CIVIL - CONTAGEM - ARTIGO 2.028 - APLICABILIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCLA - INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - CR: 970935006 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 02/02/2009, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2009)

Este mesmo ponto de vista foi observado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

CONSUMIDOR. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. INADIMPLÊNCIA DO ATUAL LOCATÁRIO. CADASTRO EM NOME DE ANTIGA LOCATÁRIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ENERGIA ELÉTRICA É DESTINADA AO IMÓVEL, INDEPENDENTEMENTE DE CONSUMO, FICANDO O TITULAR DE UM DIREITO REAL SOBRE A COISA SUJEITO AO PAGAMENTO DO SERVIÇO POR CONSTITUIR ESTE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, OU SEJA, O PROPRIETÁRIO É SUJEITO DA OBRIGAÇÃO. 2. ENCERRADA A RELAÇÃO LOCATÍCIA, A LOCATÁRIA DEIXA DE TER VINCULAÇÃO COM O BEM LOCADO, DESOBRIGANDO-SE DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS DECORRENTES DO CONTRATO, INCLUSIVE DAS CONTAS DE LUZ. 3. O FATO DE NÃO TER A ANTIGA LOCATÁRIA PROCEDIDO À IMEDIATA RETIFICAÇÃO JUNTO À CEB, NÃO JUSTIFICA QUALQUER COBRANÇA EM SEU NOME, POSTERIOR AO FIM DA LOCAÇÃO. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO (TJ-DF - ACJ: 20080610009820 DF , Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/12/2008, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 26/01/2009 Pág. : 148)

5.2.4.         Despesas Ordinárias de Condomínio

5.2.4.1.    Conceito

Constituem despesas ordinárias aquelas necessárias à respectiva administração do condomínio (art. 23, §1º).

São exemplo delas:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

 i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

5.2.4.2.    Comprovação da DOC

A DOC só poderá ser exigida do locatário se comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo o mesmo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. (art. 23,§2º)

5.2.4.3.    Despesas de Condomínio Adiantadas pelo Locador

A prática dos condomínios edilícios de conceder desconto pelo pagamento adiantado pode camuflar a cobrança indevida de uma multa moratória superior a 2%. Os Tribunais aliás já estão declarando a nulidade de cláusulas como esta.

Seja como for, a Lei de locações antevê a possibilidade do locador se antecipar no pagamento não só das despesas de condomínio, mas também de tributos, e obter com isso as vantagens do pagamento antecipado.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

Funciona como uma cessão de crédito. Por exemplo, se o contribuinte tem 8% de desconto no pagamento do IPTU me parcela única, o locador passa a ter interesse no pagamento antecipado, até porque se o locatário não pagar as parcelas, ele responderá por isso. Neste caso, o locador quita o débito com os 8% de desconto e depois cobra o valor do locatário como se ele tivesse parcelado o imposto normalmente.

6.       Direito de Preferência (art. 27 ao 33)

6.1.  Comentários Iniciais e conceito

Vimos que na locação o locador, embora privado da posse direta (domínio útil), tem a livre disposição do bem e pode aliená-lo a terceiros. E dependendo do contrato o terceiro adquirente sequer precisará observar o término do prazo de locação, salvo na hipótese do art. 8º.

No entanto, cumpridos certos requisitos, o locatário terá preferência na aquisição do bem em relação a terceiros, em igualdade de condições. Assim, se o terceiro oferece 200 mil reais e o locatário consegue cobrir a oferta, a preferência é dele.

6.2.  Direito de Preferência na Sublocação (art. 30)

Este direito também é assegurado ao sublocatário, quando o imóvel for locado em sua totalidade e em havendo expressa autorização contratual autorizando a sublocação.

Nesta hipótese, a prioridade é do sublocatário, que efetivamente exerce a posse no imóvel e, em seguida, passará ao locatário.

Pode haver disputa entre sublocatários e co-locatários na compra do imóvel e o art. 30 estabelece as soluções ao impasse. Como se observa, a lei elegeu o critério do tempo de contrato e até o etário para determinar a prioridade:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

6.3.  Alcance do Direito de Preferência

Obtempera-se que o direito de preferência não alcança todos os possíveis atos de alienação, deixando de mencionar casos como o de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (art. 32)

Além disso, nos contratos firmados a partir de 1^o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (art. 32, p. único)

Como se vê, o alcance do direito de preferência, na locação predial, é bem limitado se comparado ao direito de preferência do condômino em bem indivisível.

Inclusive se um condômino concorrer com o locatário, a prioridade é de condômino (art. 34). Ambos têm preferência, mas como direito do condomínio é mais forte (direito real de propriedade), ele tem prioridade sobre o locatário.

6.4.  Venda em Bloco (art. 31)

Pode acontecer que o locador venda mais de um imóvel alugado em conjunto para um mesmo comprador. Por exemplo, um proprietário de diversas salas de um prédio comercial decide vendê-las para um só interessado. Neste caso o locatário de uma sala só pode exercer o direito de preferência em relação ao todo, não sendo possível fracionar a venda em bloco.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

6.5.  Renúncia ao Direito de Preferência

Já que até o STJ admite válida a cláusula de renúncia às benfeitorias e o direito de retenção (S. 335 do STJ), fica a pergunta: o direito de preferência é renunciável?

Segundo Flávio Tartuce, “como o regime é de proteção do locatário, qualquer cláusula de renúncia à preferência deve ser tida como nula. Para tanto, pode ser até invocado o princípio da função social do contrato, no sentido de que a cláusula de renúncia representa um abuso de direito, sendo ilícita (arts. 166, II, 187 e 421) (TARTUCE, 2014, p. 399)

No mesmo sentido, Silvio Venosa: “Será nula, conforme o artigo 45, qualquer cláusula visando elidir esse direito do locatário” (VENOSA, 2012, p. 166)

6.6.  Requisitos para o Exercício do Direito de Preferência

O direito pode até ser irrenunciável, como sustentam os autores citados, mas ele se sujeita a certos requisitos que, se não observados, configura a meu ver uma forma indireta de renúncia.

Os requisitos são:

è  Contrato escrito de locação subscrito pelas partes e duas testemunhas

è  Averbação à margem da matrícula do imóvel

è  Com prazo de antecedência de 30 dias da alienação.

Quem estabelece essas exigências é o art. 33 da LL:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

6.6.1.         Perdas e Danos

Como visto, se não houver averbação do contrato em cartório, o locatário não poderá haver o bem para si, pois os efeitos do contrato de locação ficam restritos entre as partes contratantes (locador e locatário).

Porém, embora não possa opor seu direito a um terceiro, entendo que o locatário possa exigir perdas e danos do locador, pois a venda do imóvel acaba por frustrar as expectativas daquele em relação ao tempo de duração do contrato. Nesse caso, eventuais investimentos poderão ter sido feitos em vão.

Justamente por isso, entendo que o locatário poderá reclamar perdas e danos. Neste sentido, o REsp 14.905:

LOCAÇÃO - VENDA DO IMOVEL LOCADO - DIREITO DE PREFERENCIA. O DIREITO DE ADJUDICAR O IMOVEL, ALIENADO COM PRETERIÇÃO DA PREFERENCIA ASSEGURADA EM LEI, DEPENDE DE HAVER REGISTRO NA SERVENTIA DE IMOVEIS. NÃO ASSIM, ENTRETANTO, O DIREITO A INDENIZAÇÃO, QUE E DE NATUREZA PESSOAL, OPONIVEL AO LOCADOR.

6.7.  O Exercício do Direito de Preferência

O exercício do direito de preferência ou de preempção/prelação legal pressupõe a colaboração ativa do locador, que deve notificar previamente o locatário, seja pela via judicial, extrajudicial ou qualquer outra forma de ciência inequívoca.

É como estatui o art. 27:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

6.8.  Prazo de Reflexão (art. 28)

É o prazo decadencial dentro do qual o locatário deve manifestar sua aceitação integral à proposta oferecida pelo locador, aderindo às condições desse contrato. O prazo é de 30 dias, contados da notificação.

6.9.  Desistência Posterior (art. 29)

Para evitar situações em que o locador simula a proposta de uma venda apenas para desalojar o locatário do imóvel, a lei de locações estabelece que, uma vez aceita a proposta pelo locatário, isso não obrigará o locador a concluir o negócio, mas no caso de desistência, o locatário poderá reclamar as perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes) que comprovar em juízo.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

6.10.                      Ação de Preempção ou Preferência

O locatário preterido em seu direito de preferência, isto é, aquele que não teve ciência da alienação, tem duas opções: ou promove ação de indenização para reclamar perdas e danos ou, se cumpriu os requisitos necessários, pode propor a ação de preempção para exercer o seu direito de preferência. Optando por esta última, o locatário deverá ficar atento com o prazo decadencial de 6 meses, que corre a partir do registro do ato no cartório de imóveis. Além de ajuizar a demanda no prazo, o locatário deverá depositar integralmente o preço e com isso pode haver o imóvel para si, consolidando o direito de propriedade.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

7.       Regime Jurídico das Benfeitorias na Locação Predial (art. 35 da LL)

Este assunto já foi suficientemente desenvolvido no estudo das benfeitorias na locação regida pelo Código Civil. O que foi dito naquele tópico se aplica integramente aqui.

8.       Transferência do Contrato de Locação

Como em todo contrato, a transmissão do contrato de locação pode ser feita de duas formas: por ato inter vivos, que engloba a cessão, a sublocação e o empréstimo ou por sucessão mortis causa (TARTUCE, 2014).

8.1.  Transmissão Inter Vivos

8.1.1.         Cessão Locacional

A cessão é a forma de transmissão por ato entre vivos que implica a transferência da posição contratual do locatário a terceiros.  Há na realidade uma substituição. O terceiro cessionário assume a posição daquele que era o locatário e que se desliga do negócio. Com a cessão, o vínculo permanece entre o locador e o cessionário.

8.1.2.         Sublocação

a)       Conceito

Já a sublocação é um negócio acessório pelo qual o sublocatário transfere o uso e o gozo do bem a um terceiro, que se torna “locatário do locatário”. A diferença em relação à cessão é que o locatário não se desvincula do contrato principal.

b)       Natureza Acessória

Frisa-se novamente que a sublocação é um contrato acessório ao qual se aplicam, no que couber, as regras relativas à locação (art. 14, da LL). E por ter natureza acessória, a sublocação sujeita-se ao princípio da gravitação jurídica (o acessório segue a sorte do principal). É óbvio que há na lei de locações um artigo que não me deixa mentir, veja-se:

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

c)       Responsabilidade do Sublocatário

A coexistência do contrato principal (locação) e o acessório (sublocação) pressupõe a existência de dois credores e dois devedores, quanto ao pagamento do aluguel, pois tanto o locador como o locatário, agora sublocador, esperam receber o aluguel na data aprazada. O maior problema, aqui, é se o locador não receber o aluguel do locatário. Nesta situação, lança-se uma pergunta: o sublocatário responde perante o locador pela inadimplência do locatário? Em caso afirmativo, que tipo de responsabilidade seria, solidária ou subsidiária?

A resposta está no art. 16 da LL:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Percebe-se que a posição do sublocatário não é tão confortável assim, pois mesmo que cumpra com pontualidade a sua obrigação de pagar o aluguel, pode ser responsabilizado pelo inadimplemento do locatário.

Mas para isso o locador primeiro deve demandar o locatário e tentar localizar bens livres para satisfazer o seu crédito. Restando frustrada esta possibilidade, aí sim, pode voltar-se contra o sublocatário.

Precedentes do STJ confirmam a aplicação do art. 16, confira-se:

“[...] 2. É responsabilidade da locatária saldar a diferença dos aluguéis perante o locador, tendo em vista que se cuida de obrigação decorrente da relação ex locato. Eventual responsabilidade do sublocatário é subsidiária, de acordo com  o artigo 16 da Lei 8.245/91.” (AgRg no Ag 344395/SP)

8.1.3.         Comodato

Além das duas formas de transmissão, o locatário também pode ceder gratuitamente o uso e gozo do bem locado a terceiro, mediante empréstimo. Não se tem aqui propriamente uma transmissão da locação, mas o empréstimo a terceiros, como nas outras modalidades, requer autorização contratual expressa, pois afinal de contas o locador pode não conhecer a pessoa do comodatário e não sabe como este cuidaria do imóvel.

8.1.4.         Requisitos Gerais para as Modalidades de Transmissão Inter Vivos

a)       Autorização Prévia e Por Escrito

Em todas essas modalidades é possível notar um elemento em comum muito óbvio. O terceiro, seja aquele que assume a posição contratual, ou se torne sublocatário ou comodatário pode ser uma pessoa totalmente desconhecida do locador. Em razão disso, em todas essas modalidades é necessário o consentimento prévio e escrito do locador, sob pena de caracterização de infração legal, que por sua vez dá azo à denúncia cheia (art. 9º, II)

A exigência é imposta pelo art. 13:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

b)       Silêncio Qualificado

Em direito como regra não se aplica o ditado “quem cala consente”. Dessa forma, se o locador demorar em se opor à cessão, sublocação ou comodato realizado diante de seus olhos, não significa que ele tenha concordado.

Mas existe uma forma de pressionar o locador a dizer se concorda ou não. Para tanto, o locatário interessado na transmissão inter vivos poderá notificar o locador, o qual terá 30 dias para se opor formalmente à cessão, sublocação ou comodato pretendidos pelo locatário/notificante. Em não havendo oposição do locador neste prazo, ou seja, diante da sua inércia, ocorrerá a decadência do direito potestativo do locador de se opor à transmissão. Com a notificação e o transcurso do prazo de 30 dias, sem oposição, entende-se que houve autorização. É o que se chama silêncio qualificado.

Tais regras se encontram nos parágrafos primeiro e segundo do art. 13:

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

8.1.5.         Comparativo Cessão/Sublocação e Conclusão

Fazendo uma comparação entre as três modalidades estudadas, verifica-se que a cessão contratual é a espécie de maior amplitude, pois o locatário pode escolher outro para substituí-lo. E é claro que, para isso, é preciso muita confiança por parte do locador, que pode não conhecer a pessoa do cessionário. Já a sublocação é um negócio de menor impacto para o locador, pois este poderá inclusive demandar o locatário por valores não pagos, sendo mais uma opção para aquele.

E se, por exemplo, o contrato de locação só conter autorização expressa para a cessão de contrato, que, como visto, é mais ampla? Ao analisar esta questão, o STF aplicou a máxima do quem pode o mais pode o menos, e editou a Súmula 411:

SÚMULA 411

O LOCATÁRIO AUTORIZADO A CEDER A LOCAÇÃO PODE SUBLOCAR O IMÓVEL.

Por fim, diante da necessidade de consentimento prévio e por escrito, é possível afirmar que a locação, no que tange à transmissão inter vivos, é um contrato personalíssimo ou intuito personae.

8.2.  Transmissão Causa Mortis

Se o contrato de locação é personalíssimo, nas transmissões inter vivos, o mesmo não se pode dizer nas transmissões causa mortis. Isso porque, seja pela morte do locador, seja pela morte do locatário, o contrato se transmite aos sucessores, ocorrendo uma sub-rogação subjetiva, ativa ou passiva, conforme o caso.

8.2.1.         Morte do Locador

Como dito, morrendo o locador, o contrato se transmite aos seus herdeiros.

8.2.2.         Morte do Locatário

Na morte do locatário é preciso diferenciar duas situações: se a locação é residencial ou não residencial (para fins comerciais).

a)       Locação Residencial

A locação de imóveis urbanos para fins não residenciais é caracterizada como intuito familiae, já que, com a morte do locatário, o contrato se transmite ao o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel, que assumem o contrato na condição de sub-rogados. (art. 11, I)

b)       Locação Não Residencial

Caso o locatário seja considerado um empresário individual ou EIRELI, ocorrendo a sua morte, o contrato é transmitido ao seu espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. (art. 11, II)

9.       Separação, Divórcio e Dissolução da União Estável

a)       Sub-rogação Subjetiva Passiva de Origem Legal ao Cônjuge ou Companheiro

Nas hipóteses de dissolução da sociedade conjugal pela separação (de fato, extrajudicial ou judicial), de dissolução do vínculo conjugal pelo divórcio ou pela dissolução da união estável, também haverá sub-rogação legal passiva de origem legal, pois o contrato se transmitirá ao cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel, o que reforça a natureza intuito personae da locação.

b)       Formalidades Necessárias, Substituição e Reforço de Garantias

Para que a sub-rogação tenha efeito, ele deverá ser comunicada por escrito ao locador e fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. Essa é a atual redação do §1º do art. 12, com alteração promovida pela Lei 12.112/09. Na redação primitiva do art. 12, o locador poderia exigir, dentro de 30 dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas em lei.

Apesar da lei agora não fazer mais menção à possibilidade do locador exigir a substituição do fiador ou a constituição de garantias, parece-me que tal possibilidade remanesce, não por conta de previsão na lei de locações, mas conforme permite o ordenamento, como bem salientou Silvio Venosa (2012, p. 155)

O próprio art. 477 do Código Civil confere esta prerrogativa ao locador: “Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.”

c)       Exoneração do Fiador

O rompimento do vínculo conjugal ou da união estável certamente pode trazer complicações financeiras. É bem possível que o cônjuge ou companheiro que deixou a o imóvel locado fosse o principal provedor das despesas do lar, de forma que as economias do outro podem ficar abaladas.

Pensando nisso, a reforma introduzida pela Lei 12.112/09 incluiu o §2º no art. 12, facultando ao fiador a decisão se ficará vinculado ou não ao contrato. Se a escolha for pela desvinculação, o credor poderá exonerar-se do contrato – a exoneração é uma espécie de resilição unilateral – desde que o faça no prazo de 30 dias. E como a resilição pressupõe a denúncia. O fiador deverá, nesses trinta dias, denunciar o contrato ao locador/credor, mediante notificação.

Mesmo assim a desvinculação não é imediata, pois a exoneração só produz efeitos 120 dias após a notificação.

Eis a redação do §2º:

§ 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

d)       Comparativo entre a Exoneração do Art. 12 da L. 8.245/91 e do Art. 835 do CC/02

A inclusão do §2º do art. 12 na lei de locações, promovida pela L. 12.112/09, seguiu uma tendência provocada na verdade pelo Código Civil de 2002.

É que o Art. 835 do CC já previa a possibilidade do fiador exonerar-se da fiança oferecida em qualquer contrato – salvo o de locação, que tem regras específicas – desde que celebrado por prazo indeterminado. Vejamos o art. 835:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Portanto, fazendo um paralelo entre os dois dispositivos em análise, percebe-se diferenças em relação à causa e quanto aos efeitos residuais da fiança, isso porque a hipótese aventada pelo art. 12,§2º pressupõe o término do casamento ou da união estável, enquanto que, para o art. 835, basta que o contrato principal – qualquer um, menos o de locação – tenha sido celebrado por prazo indeterminado. A outra diferença é que, após a notificação, o fiador do contrato de locação ainda fica vinculado pelo prazo de 120 dias, enquanto que, nos demais contratos, a vinculação remanesce por apenas 60 dias.

10.    As Garantias Locatícias

O art. 37 da LL elenca um rol de garantias que podem ser oferecidas no contrato de locação, a saber:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

10.1.                      Caução

Esta modalidade de garantia, também chamada de caução real, comporta algumas espécies, a depender do objeto, que pode ser bem móvel, imóvel, dinheiro ou títulos e ações.

a)       Caução Real de Bens Móveis ou Imóveis

Por se tratarem de garantias reais pignoratícias e hipotecárias, deverão ser aplicadas as regras gerais dos direitos reais de garantia, previstas nos art. 1.419 a 1.439 (seqüela, vedação do pacto comissório, excussão, preferência etc).

O penhor é modalidade de garantia real que se constitui com a tradição[14]. O registro tem efeitos declaratórios, mas serve para dar eficácia em relação a terceiros. Por outro lado, a hipoteca geralmente tem por objeto bens móveis e se constitui com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A lei de locação menciona a necessidade de registro desta espécie de garantia:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

b)       Caução em Dinheiro

Esta modalidade de garantia não poderá exceder o corresponde ao valor de três aluguéis, cuja quantia deverá ser depositada em conta poupança de um banco oficial, sendo que os rendimentos resultantes da aplicação deverão ser revertidos em favor do locatário. Neste sentido, dispõe o §2º do art. 38:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

c)       Caução em Títulos ou Ações

No que tange a esta espécie, a lei de locações apenas regula a possibilidade de substituição da garantia na hipótese de recuperação judicial, falência ou liquidação das sociedades emissoras dos títulos e ações. (§3º) Não era para menos, pois, afinal, se a garantia fosse mantida e o locatário não pagasse o aluguel, o locador deveria se habilitar nos autos dos respectivos procedimentos de insolvência das instituições, sendo remotas as chances de satisfação do crédito.

10.2.                      Fiança

10.2.1.      Indicação do Fiador

A fiança já é uma modalidade de garantia pessoal ou fidejussória. O locatário pode até indicar o locador, mas caberá ao locador a escolha, se ele considerar que a pessoa indicada tem condições patrimoniais suficientes para prestar a garantia. Em todo o caso, se o locatário quiser mesmo fechar o contrato de locação, o locador poderá indicar um fiador, mesmo contra a vontade do afiançado.[15]

10.2.2.      Substituição do Fiador e Constituição de Novas Garantias

Entretanto, pode acontecer do fiador deixar de apresentar uma condição patrimonial satisfatória para atender à garantia, o que justifica a possibilidade de substituição por outro fiador ou por outra modalidade de garantia. A substituição do fiador ou a exigência de novas garantias são cabíveis nas seguintes hipóteses (art. 40, da LL):

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

10.2.3.      Exoneração da Fiador na Prorrogação da Locação por Prazo Indeterminado

Dentre as hipóteses aventadas pelo art. 40, uma merece especial destaque: o inciso X.

O inciso X contempla a possibilidade do fiador se desonerar do contrato quando houver prorrogação da locação por prazo indeterminado, como ocorre nas hipóteses do art. 46 (contra escrito com prazo igual ou superior a 30 meses) e 47 (contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses). Em tais situações, o fiador poderá exonerar-se do contrato, mediante notificação endereçada ao locador. Para todos os efeitos o fiador permanece vinculado à locação por mais 120 dias.

Já na fiança prestada em outro tipo de contrato, prevalece a regra do art. 835 do Código Civil, caso em que o fiador permanece vinculado por 60 dias.

10.2.4.      Penhora do Bem de Família do Fiador em Contrato de Locação

10.2.4.1. Previsão Legal

O fiador deve ficar muito atento para assumir a garantia do contrato de locação de bens imóveis, pois, em caso de inadimplência do locatário, poderá sofrer até a penhora do seu bem de família, nos termos do art. 3º, da Lei 8.009/91, sendo esta uma das hipóteses de exceção ao princípio da impenhorabilidade do bem de família.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

Esta possibilidade de penhora não constava na redação original da Lei 8.009/90, mas foi incluída pela própria lei de locações (art. 82).

10.2.4.2. Precedentes Judiciais

a)       Tese da Penhorabilidade do Imóvel nos Tribunais Superiores

Tanto o STJ como o STF aplicaram o dispositivo nos casos que foram decididos. Começando pela análise dos julgados do STJ, o fundamento utilizado é o de que “é válida a penhora do bem destinado à moradia da família do fiador, em razão da obrigação decorrente do pacto locatício” (STJ, AgRg no Ag 638.339/RS)

Ou ainda: “é válida a penhora que obedece seus termos, excluindo o fiador em contrato locatício da impenhorabilidade do bem de família (REsp 299663/RJ)

Com esta mesma posição, o plenário do STF, em 02 de Fevereiro de 2006, entendeu ser constitucional a previsão do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, nos termos do RE 407.688/SP. A maioria dos ministros entendeu que o dispositivo citado não ofende o direito de moradia. Aliás, para o Ministro relator Cezar Peluso, a lei é clara ao prever a possibilidade de penhora, sendo esta uma regra inafastável, por ser inerente à proteção do mercado, nos termos do art. 170 da CF/180. O Ministro ainda ressaltou que o fiador não foi obrigado a aceitar a garantia, tendo plena liberdade em decidir. (TARTUCE, 2014, p. 455)

Os seguintes ministros se posicionam pela validade da penhora: Cezar Pelluso, Joaquim Barbosa, Gilmar Mendes, Ellen Gracie, Marco Aurélio, Sepúlveda Pertence e Nelson Jobim.

b)       Tese da Inconstitucionalidade nos Tribunais Brasileiros

A decisão do plenário do STF teve expressiva divergência. Votaram a favor da inconstitucionalidade os ministros: Eros Grau, Ayres Britto e Celso de Mello. Além destes, o ministro Carlos Velloso já tinha proferido decidido pela inconstitucionalidade do art. 3º da L. 8.009/91 em uma decisão monocrática, no RE 325940/SP, na qual o magistrado salientou que a moradia é um direito fundamental e que justifica a existência da impenhorabilidade. O ministro ressaltou que a moradia foi alçada a direito fundamental pela EC 26/2000, de forma que o art. 3º, VII não foi recepcionado por ela.

Dentre os vários julgados apontados por Flávio Tartuce (2014) que compartilham a tese da inconstitucionalidade, colaciono apenas o Agravo de Instrumento decidido pelo TJMG (Processo n. 1.0480.05.076516-7/002(1):

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES - APELAÇÃO - EFEITO SUSPENSIVO - PENHORA - IMÓVEL DO FIADOR - BEM DE FAMÍLIA - DIREITO À MORADIA - VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA DIGNIDADE HUMANA E IGUALDADE - IRRENUNCIABILIDADE. A partir da Emenda Constitucional nº. 26/2000, a moradia foi elevada à condição de direito fundamental, razão pela qual a regra da impenhorabilidade do bem de família foi estendida ao imóvel do fiador, caso este seja destinado à sua moradia e à de sua família. No processo de execução, o princípio da dignidade humana deve ser considerado, razão pela qual o devedor, principalmente o subsidiário, não pode ser levado à condição de penúria e desabrigo para que o crédito seja satisfeito. Em respeito ao princípio da igualdade, deve ser assegurado tanto ao devedor fiador quanto ao devedor principal do contrato de locação o direito à impenhorabilidade do bem de família. Por tratar-se de norma de ordem pública, com status de direito social, a impenhorabilidade não poderá ser afastada por renúncia do devedor, em detrimento da família.

10.3.                      Seguro de Fiança Locatícia

O contrato de seguro é aquele pelo qual o segurador “se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.” (art. 757, do CC)

No caso, o risco assumido pelo segurador é de crédito, pois o capital contrato se destina a cobrir o inadimplemento do locatário. Aliás, segundo a lei de locações, o capital segurado deve ser amplo o bastante para cobrir a totalidade das obrigações do locatário (art. 41), e não apenas o aluguel.

10.4.                      Cessão Fiduciária de Quotas de Fundos de Investimento

Trata de uma garantia em que o locatário transfere a propriedade fiduciária de quotas de fundos de investimento para o locador em garantia do contrato de locação. Por não se tratar de bem móvel infungível, o Código Civil submete o tratamento desta modalidade de propriedade fiduciária às regras gerais dos direitos reais de garantia e, no que couber, à legislação específica. É o que dispõe o art. 1.367, com a recente alteração promovida pela Lei 13.043, de 2014:

Art. 1.367.  A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

No entanto, por se tratar de uma garantia específica, deve-se aplicar o disposto no artigo 66-B da Lei 4.728/64, com as alterações promovidas pela Lei 10.931/04:

Art. 66-B. O contrato de alienação fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia de créditos fiscais e previdenciários, deverá conter, além dos requisitos definidos na Lei n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a taxa de juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais comissões e encargos.(Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3^o É admitida a alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo disposição em contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em caso de inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros o bem objeto da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.(Incluído pela Lei 10.931, de 2004)

10.5.                      Comentários Gerais Sobre as Garantias Locatícias

10.5.1.      Locação Sem Garantia

Não havendo garantia estipulada, permite-se a cobrança antecipada do aluguel e dos encargos, nos termos do art. 20 c/c art. 42, e 43, III da LL:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

10.5.2.      Cumulação de Garantias

O contrato pode até não ter garantias, mas não se permite a cumulação de duas ou mais garantias no mesmo negócio:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

[...]

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A violação a esta norma configura contravenção penal, nos termos do art. 43, II da Lei de Locações:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

10.5.3.      Extensão Temporal das Garantias

Sobre este tópico, é interessante fazer uma comparação inicial entre a atual e a redação primitiva do art. 39, já que a Lei 12.112/09 promoveu-lhe alterações:

Art. 39 (Redação Primitiva)	Art. 39 (Redação Atual, modificada pela Lei 12.112/09)
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.	Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

O primeiro ponto a se observar é que a redação antiga e a atual coincidem em uma grande parte. Mas aí já surge uma dúvida, porque a garantia, por ser acessória, segue a sorte do principal, então, pela lógica, a garantia deveria prevalecer até a extinção do contrato de locação e não até a sua devolução. Basta imaginar a hipótese do locatário que retarda a devolução do imóvel, o que poderia onerar o fiador ou as garantias prestadas.

Ademais, foi visto nos artigos 46 e 47 que o contrato de locação por prazo determinado pode prorrogar-se por prazo indeterminado.

Mas como uma garantia poderia prevalecer por tempo indeterminado? A partir desta dúvida, alguns passaram a entender que a garantia prevalece até a extinção do contrato por prazo determinado e outros entenderam que a garantia persistia até a entrega, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, como menciona agora a nova redação do art. 39.

Mesmo assim, o fiador não precisa ficar vinculado indefinidamente ao contrato de locação. Como visto, basta a notificação do locador e a permanência da garantia por mais 120 dias que ele pode se exonerar do encargo (art. 40, X)

11.    Locação Por Temporada

11.1.                      Conceito

Trata-se da modalidade de locação que tem uma finalidade especial, consistente na prática do lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras no imóvel do locatário e tantas outras situações que exijam determinado tempo. Dessa forma, a locação por temporada não pode ser superior a 90 dias. (art. 48).

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Para a segurança das partes, o contrato descreverá os bens e utensílios que guarnecem a casa e o estado em que se encontram (art. 48, p. único).

11.2.                      Pagamento do aluguel

Esta modalidade admite a cobrança do antecipada do aluguel e encargos, inclusive de uma só vez. Em todo o caso, admite-se qualquer das modalidades de garantia. (art. 49)

11.3.                      Extinção da Locação por Temporada e Prorrogação do Contrato

A locação por temporada se extingue normalmente com o advento do termo. Uma situação de grande impacto é a possibilidade de prorrogação, pois se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, a locação se prorroga por tempo indeterminado e só poderá ser denunciada 30 (meses) depois, ou se houve motivos de denuncia cheia (art. 50)

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Com essa prorrogação a lei cria uma presunção de alteração da finalidade do negócio. O que era lazer, após os 30 dias sem oposição, se transforma em uma locação para fins não residenciais por prazo determinado.

EXERCÍCIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO

QUESTÃO 1. Prova: FCC - 2014 - DPE-PB - Defensor Público

Romeu (locador) e Maurício (locatário) celebraram contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, estipulando multa de 3 alugueres em caso de devolução antecipada do imóvel. Passados 6 meses, Maurício deixou de ter interesse na locação, pois a empresa na qual trabalha o transferiu para cidade muito distante. Maurício poderá devolver o imóvel,

a) desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público.

b) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso se trate de empregador privado.

c) desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador privado ou público.

d) independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.

e) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, caso se trate de empregador privado.

QUESTÃO 2. Prova: UFG - 2014 - DPE-GO - Defensor Público

No que diz respeito à locação de imóveis, a Lei n. 8.245, de 1991, determina que

a) a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes, prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel exclusivamente para uso do próprio locador.

b) a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, independentemente de expressa disposição contratual em contrário.

c) o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.

d) o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe ao do condômino interessado na aquisição.

e) a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.

QUESTÃO 3. Prova: FCC - 2014 - TJ-AP - Juiz

O locatário preterido no seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado,

a) nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua aceitação integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias.

b) poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

c) só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma hipótese poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título registrado no Serviço de Registro de Imóveis.

d) poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado, mesmo que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel.

e) não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por dação em pagamento, doação ou permuta.

QUESTÃO 4. Prova: FUNDEP - 2014 - TJ-MG - Juiz

Pode o locador, num mesmo contrato, exigir do locatário qualquer das seguintes modalidades de garantia, EXCETO:

a) Fiança e seguro de fiança locatícia.

b) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

c) Caução.

d) Seguro de fiança locatícia.

QUESTÃO 5. Prova: FGV - 2013 - TJ-AM - Juiz

No que se refere à locação predial urbana, assinale a afirmativa correta.

a) O locatário tem a obrigação de pagar os impostos e as taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, assim como as despesas de telefone, luz, gás, água e esgoto.

b) O locatário pode devolver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, pagando o valor dos alugueis correspondentes ao período que falta para o término do contrato.

c) Em caso de óbito do locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações, nas locações residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os descendentes, ascendentes e os colaterais até o terceiro grau.

d) As benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, salvo expressa disposição contratual em contrário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

e) O locador, em locação por temporada, poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.

QUESTÃO 6. Prova: CESPE - 2012 - MPE-TO - Promotor de Justiça

A respeito da locação de imóveis urbanos, que obedece à Lei Geral dos Contratos e às regras específicas relacionadas à matéria, assinale a opção correta.

a) A tutela em relação à locação urbana reconhece ao locador o direito de reaver o imóvel durante a vigência do contrato de locação.

b) O direito de uso e o de gozo da coisa, assegurados pelo contrato de locação, autorizam ao locatário os atos de cessão, sublocação ou empréstimo, desde que por prazo determinado, independentemente de conhecimento prévio do locador.

c) Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário sobre o imóvel alugado.

d) No caso de contrato de locação de imóvel não residencial, dissolvida a sociedade locatária por morte de um dos sócios, não há previsão legal para o exercício do direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os sócios restantes.

e) São dois os elementos essenciais do contrato de locação: o consentimento das partes e a coisa, objeto do contrato.

QUESTÃO 7. Prova: CESPE - 2011 - TJ-ES - Juiz

Considerando a celebração de contrato de locação de imóvel comercial com o fim de o locatário nele apenas residir com a família, assinale a opção correta.

a) Caso a locação tenha sido contratada oralmente, o locatário não poderá lançar mão do direito de inerência.

b) Não caracteriza inadimplemento o fato de o locatário decidir, no curso do contrato, utilizar o imóvel para exercer o comércio.

c) Embora o imóvel seja locado para fins de residência, o contrato é regido pelas regras da locação comercial.

d) Para substituir as chaves e o segredo das portas, o locatário deverá pedir autorização ao locador.

e) O locador não poderá dar o imóvel locado em dação em pagamento sem antes conceder ao locatário o direito de preferência.

QUESTÃO 8. Prova: FCC - 2010 - DPE-SP - Defensor Público

Considerando a oferta à venda de bem imóvel locado, estão corretas as assertivas abaixo, EXCETO:

a) o proprietário locador deverá ajustar sua proposta às condições apresentadas pelo locatário de modo a viabilizar-lhe o exercício do direito de preempção.

b) o locatário deverá concorrer nas mesmas condições de terceiros.

c) poderá o locatário ser preterido no negócio se oferecer contraposta de preço.

d) o locatário deverá ser cientificado ou notificado das modificações das condições de venda.

e) o locatário deverá ser notificado ou cientificado de todas das condições postas para a venda.

QUESTÃO 9. Prova: CESPE - 2009 - DPE-PI - Defensor Público

Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar.

Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta.

a) Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a posse do bem e esta é uma questão de vizinhança.

b) A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio deve ser apurada sob o critério objetivo.

c) Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares do prédio não são confinantes.

d) O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança.

e) A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso.

QUESTÃO 10. Prova: FMP-RS - 2008 - MPE-MT - Promotor de Justiça

O contrato de locação de coisas é qualificado como

a) contrato real, pois tem como objeto a transferência do bem locado ao locatário .

b) personalíssimo.

c) consensual.

d) instantâneo.

e) comercial.

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[1] É aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outras situações transitórias, cujo prazo não exceda 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (48 da LL.)

[2] Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

[3] Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

[4] Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

[5] Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

[6] Art. 52. [...]

§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.(Redação dada pela Lei nº 9.298, de 1º.8.1996)

[7] Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

[8] Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

[9] Recurso n. 2010.07.1.015264-2, julgada pelo TJDFT, cuja ementa foi prolatada nos seguintes termos:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE.

1 A NORMA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL É DE ORDEM PÚBLICA, SENDO POSSÍVEL DE ALEGAÇÃO EM SEDE RECURSAL, AINDA QUE NÃO SUSCITADA NA INSTÂNCIA A QUO. PRELIMINAR REJEITADA.

2. A MULTA PREVISTA NO CONTRATO LOCATÍCIO PARA O CASO DE DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL, HÁ QUE SER REDUZIDA A VALOR CONDIZENTE À PROPORCIONALIDADE DO ADIMPLEMENTO DO AJUSTE, POIS, DE RESTO, AFIGURA-SE INJUSTO IMPOR AO LOCATÁRIO A PENALIDADE INTEGRAL, QUANDO CUMPRIU PARTE DA OBRIGAÇÃO.

3. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

[10] Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

[11] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

[...]

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

[12] Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo

[13] Cortiço é a denominação dada, no Brasil e em Portugal, a uma casa cujos cômodos são alugados, servindo cada um deles como habitação para uma família. As instalações sanitárias são comuns. Geralmente ocupados por famílias de baixa renda, os cortiços são chamados tecnicamente de "habitações coletivas precárias de aluguel" (HCPA).²

Os tipos mais comuns de cortiços são:³

• Cortiço de quintal: ocupa o centro do quarteirão com acesso através de um pequeno corredor. De face para a rua, ao lado do portão de entrada, há quase sempre um prédio de uso comercial.
• Cortiço pensão: construção independente com frente para a rua.
• Casa de cômodos: sobrado com várias subdivisões internas.
• Cortiços improvisados: ocupação precária dos fundos de depósitos, bares, armazéns, cocheiras ou estábulos.
• Hotel cortiço: durante o dia, usado como restaurante e à noite, como dormitório.

A configuração mais comum de cortiço é a de uma habitação coletiva formada por uma série de cômodos distribuídos ao longo de um corredor ou em volta de um pátio. Disponível em: http://pt.wikipedia.org/wiki/Corti%C3%A7o. Acesso em 06/01/15.

[14] Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

[15] Art. 820. Pode-se estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade.