COMPRA E VENDA (art.
481 a 532)
1. Conceito
Traduz o negócio jurídico em que se
pretende a aquisição da propriedade de determinada coisa, mediante pagamento de
um preço. Ou ainda, é negócio pelo qual uma das partes (o vendedor) se obriga a
transferir o domínio de uma coisa móvel ou imóvel à outra
(compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço).
Neste sentido, o artigo 481 do CC/02:
Art. 481. Pelo
contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e
o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
1.1.
Natureza
jurídica obrigacional.
O contrato de compra e venda
produz efeitos obrigacionais. Não opera, de per si, a
transferência da propriedade (não tem eficácia translativa da propriedade),
senão a simples obrigação de fazê-lo. Assim, celebrado o contrato de compra e
venda, as partes ainda não podem considerar-se donas do preço (vendedor) ou da
coisa (comprador), senão até que se opere a tradição da coisa vendida ou a
transcrição no registro imobiliário, embora já sejam titulares do direito de
exigir a sua prestação.
Por isso, a constituição da propriedade
na compra e venda, no Direito Brasileiro, pressupõe a prática de dois atos: a constituição
do título (contrato) + transferência do domínio (tradição/registro). Essa
característica é própria do sistema romano germânico. Já no sistema franco-italiano,
as simples convenções possuem o efeito translativo da propriedade imobiliária,
independentemente de qualquer formalidade extrínseca e de qualquer ato de
execução (este sistema concebe o contrato como mecanismo de aquisição da
propriedade).
No direito brasileiro, portanto, a
compra e venda não transfere a propriedade, mas gera a obrigação de dar para o
vendedor. A outro turno, a aquisição da propriedade somente ocorrerá com a
tradição (CC. 1.267), para os bens móveis, ou com o registro no cartório, para
os imóveis (art. 1.245)
Com efeito, observa-se a existência de
duas fases distintas no contrato de compra e venda, que se traduz num ato
complexo que envolve a fase obrigacional e a fase real, operada pela tradição
ou registro. Em abono a esse raciocínio, afirma Caio Mario da Silva Pereira:
Nesta distribuição do
fenômeno em duas fases, obrigacional e real, é que se vai buscar o fundamento
para o princípio informativo da teoria dos efeitos da compra e venda em
numerosos códigos modernos, como o BGB e o nosso, para os quais há dois
momentos distintos: o primeiro, constituído de um ato causal, ou contratual,
e o segundo de um ato de transferência; o primeiro é o contrato gerador
da obrigação de transferir (compra e venda, doação), e o segundo (inscrição do
título, tradição da coisa) que é a execução dela ou a transferência em si.8 E é por isto que o conceito de venda,
notadamente no nosso direito, não acusa diferenciação radical com o instituto
naquele sistema. (2014, s/p)
Considerando, então, que a tradição ou
o registro, conforme o caso, é o marco divisório para a transmissão da
propriedade do vendedor para o comprador, podemos, a partir da regra res perit dominus extrair importantes
consequências práticas em relação à questões como:
a)
Quem é o responsável pelas despesas com a operação?
b)
Quem é o responsável pelos débitos da coisa?
c)
Quem assume os riscos da deterioração ou perecimento do objeto?
Tais questões serão analisadas no
tópico que se segue:
2. Despesas com o Contrato,
Dívidas do Bem e Responsabilidade Civil pelos Riscos da Coisa
2.1. Despesas com o Contrato
A resposta está no art. 490: Art.
490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a
cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Salvo
cláusula em contrário: as despesas de escritura e registro ficam por conta do
comprador e as despesas da tradição ficam por conta do vendedor. Trata-se de
norma dispositiva, pois possibilita que as partes convencionem de maneira
diversa. Basta pensar no pagamento do frete, pelos consumidores, nas compras
realizadas pela internet.
Desse modo, na ausência de estipulação
contratual, o comprador deverá assumir os custos da escritura, registro,
impostos, custas, emolumentos e despesas com despachantes. Quanto ao corretor
de imóveis, a despesa é de responsabilidade de quem o contratou. De outra
banda, quanto aos bens móveis, as despesas com embalagem e tradição caberão ao
vendedor.
Nesse contexto, observa-se que a
expressão “frete grátis” é utilizada pelo vendedor como estratégia comercial,
como se o comprador estivesse obtendo um desconto, quando na verdade a despesa
é em regra de responsabilidade do alienante.
2.2. Débitos da Coisa (art. 502)
Sempre partir da premissa: o contrato
de compra e venda, por si só, não transfere o domínio do bem. Para isso, é
indispensável a ocorrência da tradição ou o registro imobiliário. A tradição e
o registro são divisores de águas no processo a ser percorrido entre a
celebração do contrato até a efetiva transmissão do domínio. Daí se pode afirmar
que, antes da tradição/registro, o proprietário é o vendedor, e posteriormente,
quem assume a condição de proprietário é o comprador.
Vendedor
(proprietário)
|
Tradição/Registro
|
Comprador
(proprietário)
|
O vendedor, salvo convenção em
contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da
tradição. O dispositivo também deve se aplicar para a transferência de imóveis.
No ponto, vale lembrar o adágio que diz: “onde há a mesma razão, deve haver
o mesmo direito.”
a) Obrigações Propter
Rem (Exceção Importante)
Uma ressalva para as obrigações propter
rem, pois são obrigações próprias à coisa (ambulatórias), que podem
ser exigidas do adquirente/comprador – exemplos: tributos, débitos condominiais
etc. Uma exceção dentro da exceção: atenção porque o adquirente de um imóvel
(comprador) não responde por débitos de água, esgoto e energia elétrica
(dívidas de consumo), pois dívidas como essas não são consideradas propter
rem.
A jurisprudência do STJ é pacífica em não classificar as dívidas de consumo, como água, esgoto e luz na categoria das
obrigações propter rem. Para tanto, afirma-se que a dívida não
se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta a vontade de
receber os serviços. Para ilustrar:
ADMINISTRATIVO E
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO.
OBRIGAÇÃO PESSOAL. INVIABILIDADE DE SUSPENSÃO DO ABASTECIMENTO NA HIPÓTESE DE
DÉBITO PRETÉRITO VINCULADO A PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INEXISTÊNCIA DA PRESTAÇÃO
DO SERVIÇO. PRÉDIO DEMOLIDO. REEXAME VEDADO PELA SÚMULA 7/STJ. TUTELA
ANTECIPADA. REQUISITOS. SÚMULA 7/STJ.
1. Trata-se de
pretensão recursal da prestadora de serviço público com intuito de caracterizar
a possibilidade de suspensão do fornecimento de água com base em débitos
contraídos por proprietário anterior e, com relação à agravada, durante o
período em que o prédio ficou demolido.
2. A jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dever de pagar pelo
serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituído da
natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à
titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os
serviços.
3. O Tribunal de
origem consignou indevida a imposição da cobrança de água por inexistência de
efetiva prestação do serviço. A revisão desse entendimento depende do reexame
fático, o que é inviável em Recurso Especial, conforme disposto na Súmula
7/STJ.
4. A apreciação dos
requisitos do art. 273 do CPC, para apurar suposta presença dos requisitos
necessários para a concessão da tutela antecipada exige análise do contexto
fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo Regimental
não provido. (AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe
22.05.2012)
Em complemento, vejamos outro
precedente, agora proveniente do Estado de São Paulo:
ADMINISTRATIVO.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SUSPENSÃO NO
FORNECIMENTO DE ÁGUA. DÍVIDA PRETÉRITA. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO
PESSOAL. PRECEDENTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXORBITANTE. NÃO
CONFIGURADO. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Segundo a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o corte de serviços essenciais,
tais como água e energia elétrica, pressupõe o inadimplemento de conta regular,
sendo inviável, portanto, a suspensão do abastecimento em razão de débitos
antigos realizados por usuário anterior.
2. O entendimento
firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água
como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como
obrigação de natureza propter rem.
3. No caso em exame,
a fixação da verba honorária, em percentual de 10% sobre o valor da causa - que
é de R$ 10.077,69 -, foi arbitrada no mínimo legal, com equidade e em
consonância com o disposto no art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC, não se afigurando
exorbitante.
4. Agravo regimental
não provido. (STJ, AgRg no REsp 1.258.866/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima,
1.ª Turma, j. 16.10.2012, DJe 22.10.2012)
b) Responsabilidade do
Cessionário na cessão de quotas
As regras sobre a responsabilidade
pelos débitos na cessão de bens imateriais, como quotas societárias também tem
relação com o tema em análise. Assim, no tocante à cessão de quotas, prescreve
o Código Civil:
Art. 1.003. A cessão
total ou parcial de quota, sem a correspondente modificação do contrato social
com o consentimento dos demais sócios, não terá eficácia quanto a estes e à
sociedade.
Parágrafo único. Até
dois anos depois de averbada a modificação do contrato, responde o cedente
solidariamente com o cessionário, perante a sociedade e terceiros, pelas
obrigações que tinha como sócio.
c) Alienação do
Estabelecimento Empresarial
O alienante também permanece vinculado temporariamente a certos tipos de
débitos na venda do estabelecimento empresarial, como se infere do art. 1.146:
Art. 1.146. O adquirente
do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à
transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor
primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos
créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
2.3. Responsabilidade pelos Riscos Quanto ao Perecimento e
Deterioração da Coisa (art. 492)
Até o momento da tradição, os riscos da
coisa correm por conta do vendedor, e as do preço por conta do comprador. (art.
492) Neste tópico a indagação versa sobre a responsabilidade pela perda da
coisa em caso de perecimento ou deterioração do objeto por caso fortuito e
força maior. Até que se consume a tradição ou o registro, a coisa continua
juridicamente vinculada ao vendedor, uma vez que ainda não saiu de seu âmbito
de domínio. Neste caso, aplica-se a máxima res perit domino.
Essa regra comporta cinco exceções:
a) CASOS FORTUITOS NAS
HIPÓTESES DO §1º DO ART. 492
§ 1o Todavia,
os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas,
que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já
tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
Ilustrar a exceção do §1º do
dispositivo em análise com o exemplo de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo
Pamplona Filho. Imagine que Filogônio pretenda comprar cento e cinquenta vacas
do fazendeiro Oliveiros. O comprador solicita que 200 reses do rebanho de
Oliveiros sejam reunidas em uma pastagem a meio caminho entre as duas
propriedades rurais e postas à disposição para contagem.
É a hipótese do §1º: casos fortuitos
ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se
recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando. Ocorrendo um subido
desmoronamento, que culminou com o perecimento de trinta cabeças, o pretenso
comprador deverá arcar com este prejuízo.
b) MORA
DO COMPRADOR
§ 2o Correrão
também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em
mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.
A segunda exceção está prevista no §2º,
e se aplica quando o comprador estiver em mora de receber a coisa, quando
postas à sua disposição no tempo, lugar e modo ajustados.
c) Não
Observância, pelo vendedor, das instruções dadas pelo comprador nas hipóteses
do art. 494 do CC. (TRADIÇÃO
FICTA)
Para entender esta última exceção, é
preciso saber que a tradição da coisa, na falta de estipulação expressa,
dar-se-á no lugar onde ela se encontrava ao tempo da venda (art. 493[2]).
No entanto, por se tratar de norma dispositiva, as partes podem estipular outro
local para a tradição da coisa. E, neste caso, de quem são os riscos? Para
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, o comprador assume o risco em 2
casos: 1º) Se a coisa é
expedida para lugar diverso (por sua ordem) ou 2º Se a coisa é entregue a
terceiros para que seja o portador (por sua ordem)
O vendedor só responde se afastar-se
das instruções dadas. Para Caio Mario, o vendedor responde independentemente da
sua “boa intenção”, “[...] porque não se trata de apurar uma possível
intenção de bem servir.” Assim, não observadas as instruções do comprador,
a pessoa que transportou a coisa deixa de ser um representante do adquirente. A
tradição fica, pois, adiada até a chagada ao destino.
d) Cláusula de Assunção
Convencional de Riscos (art. 393)
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso
fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles
responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato
necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
A assunção convencional de riscos deve
ser vista com muita ressalva, pois ela não é admitida em contratos de consumo
ou de adesão, pois implica renúncia antecipada. Destarte, seria uma cláusula
abusiva por equivaler a uma “cláusula de não indenizar”.
e) INCOTERMS e a Compra e
Venda Internacional
Por fim, destaca-se que é comum, nas
compras e vendas internacionais, a previsão dos INCOTERMS (International
Commercial Terms) que são cláusula de divisão de responsabilidade quanto aos
riscos ocorridos durante a tradição. Como são inúmeras as possibilidades de
remanejamento dos riscos, existem diversos tipos de INCOTERMS.
Exemplos: FOB (Free on Board) É a cláusula pela qual o
vendedor responde pelas despesas do contrato até o embarque da coisa no navio.
3. Tradição e a Exceção do
Contrato não Cumprido (Art. 476, Art. 477, 491 e 495)
Para finalizar o estudo sobre a
tradição no contrato de compra e venda, faremos o estudo de duas regras
específicas que guardam estrita relação com a exceção do contrato não cumprido
(excepcio non rite adimpleti contractus - 477). Para fins
didáticos, podemos separar as regras da seguinte forma:
a) Tradição e Vendas à Vista
A primeira regra (art. 491) estipula
que, “não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço.” Portanto, nas vendas à vista quem deve cumprir
primeiro a obrigação é o comprador, mediante a entrega do preço respectivo.
b) Tradição e Vendas à Prazo
(art. 495)
Já nas vendas a prazo (contratos de duração
continuada), o vendedor pode sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador
lhe dê garantia (caução) de pagar no tempo ajustado, caso este último haja
caído em insolvência (art. 495). A garantia pode ser real ou pessoal. Trata-se
de mais um exemplo de fiança legal.
Art. 495. Não
obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador
cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o
comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Por questão de isonomia, também se deve
atribuir o mesmo direito ao comprador, caso seja o vendedor que passe à
situação de insolvência.
4. Características da Compra e
Venda
4.1. Quanto aos direitos e obrigações das partes (BILATERAL)
a) Classificação
É contrato bilateral por
gerar ou produzir direitos e obrigações para ambas as partes envolvidas. Nem
mesmo a figura do contrato consigo mesmo excepciona a regra da bilateralidade.
Para relembrar, contrato consigo mesmo é aquele em que o mandatário ou procurador,
dotado de poderes de representação, celebrar o contrato consigo mesmo. Caio
assina uma procuração para Maria Helena, para que este realize negócios em seu
nome, como a venda de um apartamento. Só que Maria Helena, na condição de
representante, compra o apartamento para ela.
Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona afirmam
que a unilateralidade deste tipo de avença é apenas superficial, “ [...] pois,
no fundo, o mandatário/comprador age em nome e no interesse do
mandante/vendedor, por meio do instituto jurídico da representação voluntária. O
contrato de compra e venda é bilateral tanto pela sua formação (é negócio
jurídico e, por assim dizer, pressupõe a convergência de vontades) como por
seus efeitos (produz obrigações para ambas as partes)
b) Sinalagma
Por ser bilateral, pressupõe a
existência do equilíbrio entre as prestações, o que traduz a noção do
sinalagma. Para Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona, sinalagma traduz a
“[...] a relação ou nexo de causalidade (reciprocidade) entre as
prestações opostas, pactuadas.
Há entre a prestação do vendedor
(entregar o domínio da coisa) e a do comprador (pagar o preço) uma relação de
reciprocidade. Esta é a mesma noção de Luiz Guilherme Loureiro: os
contratantes são simultânea e reciprocamente credores e devedores do outro.
4.2. Quanto às vantagens e respectivos sacrifícios
patrimoniais (ONEROSO)
a) Classificação
É oneroso porque
traduz, para cada parte, o experimento de um ganho ou benefício, e a
consequente diminuição patrimonial. Consequência: apenas nos
contratos onerosos, ou na doação modal (com encargo) é que o alienante
responderá pelos riscos da evicção (art. 447) e vícios redibitórios (art. 445).
b) Vícios Redibitórios nas
Vendas em Conjunto
Devido ao caráter oneroso da compra e
venda, este tipo de contrato autoriza a aplicação dos vícios redibitórios, que
tem previsão nos artigos 441[3] a
446. Sendo assim, o vendedor pode enjeitar a coisa em razão de vícios ou
defeitos ocultos, que a tornem imprópria para o uso ou lhe diminua o valor.
No entanto, o art. 503 do CC prevê a
impossibilidade de rejeição das coisas vendidas conjuntamente pelo efeito de
uma delas: É o que dispõe o artigo em análise: “Nas coisas vendidas
conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.”
Tal regra deve ser temperada em função
da utilidade da coisa coletiva. Deve-se apurar, no caso concreto, se
a perda de uma coisa comprometerá a utilidade do todo. Assim, é
totalmente diferente se, de uma biblioteca, um dos livros venha com defeito.
Neste caso, aplica-se a regra do art. 503 sem problemas. No entanto, situação
diversa se coloca se a compra é de um par de sapatos. Em tal
situação, o defeito de um bem prejudica a utilidade do todo e, neste
caso, não deve se aplicar o art. 503.
É exatamente neste sentido que trilha a
jurisprudência do STJ, como se colhe do REsp 991317/MG: “O art.
1.138 do CC/16, cuja redação foi integralmente mantida pelo art. 503 do CC/02,
deve ser interpretado com temperamento, sempre tendo em vista a necessidade de
se verificar o reflexo que o defeito verificado em uma ou mais coisas
singulares tem no negócio envolvendo a venda de coisas compostas, coletivas ou
de universalidades de fato.”
O interessante neste caso do STJ é que
o comprador adquiriu 105 pares de sandálias, mas as 06 primeiras do lote
apresentaram defeito (os saltos quebraram). Diante disso, o comprador suspendeu
a compra do restante do lote, o que foi recusado pelo vendedor, o que deu
origem à lide.
Com efeito, para compreender o campo de
aplicação do art. 503, é preciso conhecer as diversas espécies de
universalidade de bens. São elas:
i)
Universalidade de Fato (art. 90 do CC): Art. 90.
Constitui universalidade de fato a pluralidade de bens
singulares que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação unitária.
Exemplos: biblioteca, rebanho. O art. 503 se aplica a esta modalidade
com os temperamentos mencionados acima.
ii)
Venda Coletiva: “É aquela na qual as coisas
vendidas constituem um todo só, como no caso da parelha de cavalos ou do
par de sapatos”. O art. 503 não se aplica a esta modalidade.
4.3. Quanto à Certeza sobre o Implemento das Prestações
a) Classificação
Pode ser comutativo (quando as prestações das partes
forem certas) ou aleatório (quanto não houver certeza
sobre à ocorrência de uma das prestações)
A natureza aleatória é comum nas compras e vendas de produtos agrícolas
como a soja. As alienações aleatórias são tratadas em
capítulo específico, na teoria geral dos contratos (art. 458 a 461)
4.4. Quanto ao momento de formação do contrato
a) Classificação.
O contrato torna-se perfeito e acabado
quando as partes convencionam a respeito do preço e da coisa a ser vendida. O
contrato se forma pelo simples consentimento, independentemente da entrega do
bem. Neste sentido, o artigo 482. Portanto, a compra e venda é classificada
como contrato consensual.
4.4. Quanto
à Importância das Partes
a) Classificação
É impessoal, pois o que
interessa é o resultado da atividade contratada, independentemente de quem seja
a pessoa que irá realizá-la. Dessa forma, falecendo o comprador ou vendedor
antes da tradição da coisa ou da transcrição (registro) da transferência, pode
a providência ser exigida de seu espólio.
5. Elementos Essenciais
De fato, da leitura do art. 482[4] é
possível extrair os elementos essenciais da compra e venda, a saber:
consentimento, partes, preço e objeto (coisa).
5.4. Consentimento
Estando as partes de acordo com o preço
e a coisa a ser entregue, o contrato reputa-se perfeito e acabado (formado),
independentemente de qualquer outra formalidade. Não se pode esquecer, no
entanto, da formalidade exigida para contratos de bens imóveis superiores a 30
salários mínimos (art. 108)
5.5. Partes
5.5.1. Capacidade
Específica ou Legitimação
Como negócio jurídico mais presente em
nosso cotidiano, a compra e venda pressupõe a capacidade civil das partes como
requisito de sua validade. No entanto, em virtude de uma situação particular da
pessoa ou de uma condição especial dela em relação a outras, a lei exige um
requisito a mais para o preenchimento dos requisitos de validade do contrato.
Referimo-nos à legitimação, que pode
ser entendida como uma condição especial prevista em lei, decorrente de uma
situação ou posição especial de uma pessoa em relação a outras pessoas ou bens.
A legitimação traduz uma capacidade
específica. São impedimentos circunstanciais. A ilegitimidade traduz um
impedimento específico para a prática de determinado ao ou negócio jurídico, em
razão de um interesse superior que se quer tutelar.
São várias as hipóteses em que a lei
exige a legitimação, vejamo-las:
INTRODUZIR UM TÓPICO PARA TRATAR SOBRE A VENDA A NON DOMINO. QUESTÃO DA
MAGISTRATURA DE SP. 2014 (VUNESP)
5.5.1.1. Venda de Ascendente para Descendente
VER QUESTÃO 08. A autorização do menor incapaz, na falta representante
legal – mãe, tutor ou curador – deve ser feita por curador especial.
a) A questão no CC/16 e a
posição da doutrina e jurisprudência
A restrição já estava presente no art.
1.132 do CC/16, o qual dispunha: “os ascendentes não podem vender aos
descendentes, sem que os outros descendentes expressamente consintam”.
O fundamento desta restrição é proteger
a legítima dos herdeiros necessários, sendo que a legítima deve ser entendida
como a porção indisponível do patrimônio de uma pessoa que será
transmitida aos herdeiros no momento de sua morte. Já herdeiros
necessários são uma classe privilegiada de sucessores, ou seja, parentes mais
próximos da pessoa que têm seus interesses preservados por lei.
O Código anterior era omisso no que se
refere à consequência da falta de autorização dos descendentes. Afinal, o ato
seria nulo ou anulável? Para alguns juristas, o ato seria nulo (nulidade
absoluta), pois o art. 1.132 utiliza a expressão “não podem” e o art. 142, V,
dispunha que o ato seria nulo quando a lei “lhe negasse efeito”.
No entanto, a corrente que prevaleceu,
na doutrina e jurisprudência, foi a de que o ato é somente anulável. Neste
sentido, a Súmula 494 do STF. Ilustrativamente, segue-se um julgado RE 115.105.
A tese que propunha a nulidade esbarra
em obstáculos inconvenientes, já que o ato nulo não convalesce com o decurso do
tempo e nulidade pode ser arguida por qualquer interessado, inclusive pelo
juiz, de ofício. E pior: como o ato nulo também não permite confirmação, essa
tese impedia que os demais herdeiros viessem posteriormente a ratificar o ato.
Por tais razões, o STJ acabou por
adotar a corrente do ato anulável em seus julgados (REsp. 436.010/SP). No entanto, malgrado ter sido acolhida a tese
da anulabilidade, o STF editou a S. 494 a qual dispunha que o prazo para a
anulação da venda de descendente para ascendente prescreve em 20 anos, contados
da data do ato.
O prazo é incompreensível, primeiro
porque não se trata, tecnicamente, de prazo prescricional, mas sim de prazo
decadencial. Segundo porque o prazo é muito longo e acaba por trazer sensação
de insegurança jurídica.
b) A Questão no Código Civil
de 2002 (art. 496)
O Art. 496.[5] Dispõe
expressamente que o ato é anulável. Pôs uma pá de cal na controvérsia. Além
disso, exige consentimento do cônjuge e só dispensa o consentimento do cônjuge
se casado pelo regime da separação obrigatória de bens. Tal situação se
justifica pelo fato de o novo Código ter erigido o cônjuge à condição de
herdeiro necessário. Anote-se, oportunamente, que o parágrafo único do art. 496,
ao se referiu à separação obrigatória, e não à separação absoluta, como
menciona o art. 1.647.
Neste aspecto, também não andou bem o legislador.
Isso porque, mesmo no regime de separação obrigatória, os bens que foram
adquiridos onerosamente por cada um dos cônjuges integram a comunhão de bens,
nos termos da Súmula 377 do STJ. Nesse caso, a única exceção seria o regime de
separação convencional de bens.
c) Curiosidade histórica.
A expressão, em “ambos os casos”, do
parágrafo único do art. 496[6] está
perdida no dispositivo. Afinal, não o caput do dispositivo só alude à venda de
ascendente para descendente para exigir o consentimento dos outros descendentes
e do cônjuge do alienante. Então por que “em ambos os casos”?
Isso aconteceu porque a redação
original do 496 previa a necessidade de anuência do cônjuge tanto na venda de
ascendente para descendente como na hipótese inversa. Sucede que, durante a
tramitação do projeto de lei, foi aprovada emenda para retirar a necessidade de
outorga nas vendas de descendente para ascendente. Por tais razões, editou-se o
Enunciado 177, da III Jornada de Direito Civil, com o seguinte texto: “Por
erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre
as parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a
expressão ‘em ambos os casos’, no parágrafo único do art. 496”
d) Perda da Eficácia da Súmula
494 do STF
O art. 496 não dispôs expressamente
sobre o prazo para a anulação da venda. A maior parte dos autores, então,
entende que a S. 494 STF caducou, uma vez que, segundo o artigo 179 do
CC, quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem
estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a
contar da data da conclusão do ato” Esta foi a posição seguida nas
jornadas de direito civil. Por ocasião da IV Jornada, aprovou-se o enunciado nº
368.[7]
O STJ já chegou a se
manifestar expressamente sobre o assunto no REsp 771.736-0/SC): 1. A
anulação da venda de ascendente para descendente por interposta pessoa, sob o
regime do Código Civil anterior, prescreve em quatro anos. A configuração de
ato anulável, de resto, já está consolidada no Código Civil vigente (art. 496) que
reduziu o prazo para dois anos, "a contar da data da conclusão do
ato" (art. 179).
Por fim, ainda deve-se salientar que na
VI Jornada de Direito Civil, o STJ aprovou o Enunciado de n. 545, que dispõe
que o prazo é de 2 anos, mas contados da ciência efetiva do ato. Vejamos o teor
do En. 545:
ENUNCIADO 545 – O prazo para pleitear a anulação
de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes
e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato,
que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a
partir da data do registro de imóveis.
|
e) O art. 596 aplica-se à
União Estável?? (Outorga Convivencial)
Segundo FlavioTartuce, não se aplica,
pois se trata de norma restritiva de direito, que não comporta analogia ou
interpretação extensiva. Portanto, para Tartuce, não há se falar em outorga
convivencial..
f) Quais descendentes
devem autorizar?
Só os descendentes imediatos ou de 1º
grau, ou também os de grau superiores?
g) Como se Prova a Anuência do
Cônjuge e demais descendentes
A prova da anuência é a mesma prova
exigida para o ato que se quer praticar, nos termos do art. 220 do Código
Civil. Assim, em se tratando de bem imóvel de valor superior a trinta salários
mínimos, a anuência só pode ser provada por instrumento público, ou seja, deve
constar da escritura pública.
Art. 220. A anuência
ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do
mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.
5.5.1.2. Venda entre cônjuges de bens excluídos da
comunhão (art. 499)
a) Comentários Gerais
Imagine a situação de venda do bem
comum. No regime de comunhão universal de bens, careceria de eficácia ou
utilidade social, uma vez que, adquirido, o bem passaria a integrar o
patrimônio comum.
Art. 499. É lícita a
compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
O cônjuge não poderia vender somente a
sua parte na meação? Não, pois se a venda for de um objeto que já fizer parte
da comunhão, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II)
b) Venda entre Companheiros
Aplica-se à união estável, sem maiores
controvérsias, pois a norma não é vista como sendo totalmente restritiva.
c) Venda entre Cônjuges de Bens
Gravados com Cláusula de Inalienabilidade
É possível a venda entre cônjuges dos
bens recebidos com cláusula de incomunicabilidade (art. 1.668, I do CC)? Existem
dois posicionamentos sobre o tema:
Primeiro: Não é possível, pois tal venda acabaria por contrariar a vontade do
instituidor da cláusula;
Segundo: É possível, pois a incomunicabilidade não gera inalienabilidade. Pelo
contrário, é a inalienabilidade que gera a incomunicabilidade (art. 1.911 do
CC)
5.5.1.3. Impedimentos do art. 497
O art. 497 contempla outras hipóteses
de ilegitimidade para a prática do ato visando preservar interesses de certas
pessoas em determinadas situações. A consequência aqui é mais grave.
O defeito é a nulidade! Assim, as pessoas referidas no 497 não possuem legitimidade
para a compra de determinados bens, ainda que em hasta pública, e, caso seja
efetuada, será considerada nula.
i. Os
tutores, curadores, testamenteiros e administradores não poderão adquirir os
bens confiados à sua guarda.
ii. Servidores
públicos (agentes públicos em geral) não poderão adquirir os bens ou direitos
da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta
ou indireta.
iii. Juízes,
secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou
auxiliares da justiça não poderão adquirir bens ou direitos sobre que se
litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que
estender a sua autoridade
Ressalva-se, quanto a esta hipótese, o
previsto no art. 498 do código, que dispõe: “ [...] esta proibição não
compreende os casos de compra e venda entre coerdeiros, ou em pagamento de
dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no
referido inciso.”
O STJ já declarou a
nulidade do ato de um servidor lotado no local onde se realizou a arrematação
do bem: REsp 774.161/SC: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
ARREMATAÇÃO. IMPEDIMENTOS. ARTS. 690 DO CPC, 1133 DO CC/16 E 497 DO CC/02.
INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA A TODOS OS SERVENTUÁRIOS DA JUSTIÇA. 1. Da análise
sistemática da legislação adjetiva e material, extrai-se que o impedimento à
aquisição de bens em hasta pública atinge quaisquer serventuários da justiça
que se encontrarem lotados no local em que for realizada a arrematação.Tais
restrições objetivam resguardar a ética e a moralidade públicas, impedindo as
pessoas que se encontrem vinculadas ao juízo, possam tirar vantagens nas
compras e vendas realizadas sob sua autoridade e fiscalização. 2. O art. 497 do
Código Civil de 2002, confirmou o entendimento sufragado na doutrina e
jurisprudência acerca da interpretação do art 490 do CPC, pois consignou,
expressamente, que a vedação à aquisição de bens ou direitos em hasta pública
açambarca todos os funcionários que se encontrarem lotados na circunscrição em
que se realizará a alienação. 3. Recurso especial provido.
iv. Leiloeiros
e prepostos, no que tange aos bens de cuja venda estejam encarregados.
5.5.1.4. Autocontrato ou contrato consigo mesmo
Outra ressalva importante diz respeito
à supressão da antiga proibição feita pelo art. 1.133, II do
CC/16, que proibia o mandatário de adquirir bens do mandante.
O próprio STF já tinha abrandado o
rigor deste dispositivo ao editar a Súmula 165 à “a venda realizada
diretamente pelo mandante ao mandatário não é atingida pela nulidade do art.
1.133, II.”
Trata-se figura conhecida do
autocontrato ou contrato consigo mesmo. No caso, preenchidas as condições
legais, nada impede mais que um mandatário venha a adquirir bens do mandante.
Agora a matéria está regulada no art.
117 do Código Civil da seguinte forma:
Art. 117. Salvo se o
permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio
jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar
consigo mesmo.
Parágrafo único. Para
esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por
aquele em quem os poderes houverem sido subestabelecidos.
5.5.1.5. Outorga Conjugal. (Art. 1.647)
5.6. Objeto
5.6.1. Terminologia
Em termos técnicos, a compra e venda
tem como objeto bem corpóreo (móvel ou imóvel); os bens incorpóreos (marcas,
patentes, cotas de uma sociedade limitada ou ações de uma companhia), assim
como os direitos (direitos de crédito, direito de superfície), são objeto de
cessão.
5.6.2. Características
do Objeto
a) Lícito
b) Possível (física e
juridicamente)
c) Determinado ou
determinável
Objeto determinado é aquele
perfeitamente identificado pelo gênero e qualidade. Trata-se de coisa certa. Já
o objeto indeterminado é aquele identificado pelo gênero, qualidade e
quantidade.
d) Alienável
Os bens gravados com cláusula de inalienabilidade ....
e) Bens atuais ou futuros
(art. 483[8])
Atuais são aqueles bens já existentes e
disponíveis ao tempo da celebração do negócio. Já bens futuros são aqueles que
não têm existência real no momento da conclusão do contrato, mas podem vir a existir
em momento posterior. Como regral, o contrato ficará sem efeito se a coisa não
vier a existir, salvo se as partes convencionaram a alienação aleatória (emptio
spei ou emptio rei speratae). O art. 483 em exame trata da venda sob
encomenda.
f) Venda à vista de
amostras, protótipos e modelos (art. 484[9])
Nesta espécie de venda, entende-se que
o vendedor assegurou ter a coisa as qualidades que a ela correspondem (art.
484). A regra é um desdobramento do dever de lealdade que deve nortear as
relações contratuais. O Código de Defesa do Consumidor já contemplava
dispositivo semelhante ao tratar das práticas comerciais, como a oferta, no
art. 35.
De acordo com a conceituação
apresentada por MHD, a amostra é uma reprodução perfeita e corpórea de uma
coisa determinada; já o protótipo é o primeiro exemplar de uma coisa criada e,
por fim, o modelo constitui reprodução exemplificativa da coisa, desenho ou imagem.
Este tipo de negócio está subordinado a
uma condição resolutiva. O negócio produz efeitos a partir da sua conclusão,
mas a eficácia pode ser desfeita pelo implemento da condição (inadequação entre
a amostra, protótipos e modelos e a coisa)
5.6.3. Venda Ad
Corpus e Venda Ad Mensuram (art. 500)
Somos movidos por 2 impulsos nos
negócios de compra e venda (segundo Otávio Luiz Rodrigues Júnior): a) pelo desejo
de adquirir um objeto sem qualquer preocupação com as mencionadas unidades de
medida. (comprador da tela de La Gioconda) ou b) pelo desejo que tem em mira a exata extensão
de um objeto. Em se tratando de bens imóveis, tem-se 2 espécies de venda:
5.6.3.1. Venda Ad mensuram (venda por
medida de extensão ou se determinar a respectiva área)
a) Conceito
Na venda ad mensuram o alienante especifica a medida de extensão do bem que
está sendo vendido. Nesse caso, o alienante cuida de especificar ou discriminar
a área vendida, ou o próprio preço, por indicação de medida. Ex: imóvel de 567
hectares, com ....metros de frente, ..... metros de fundo....
Ou.. imóvel de 567 hectares, pagando-se
.......reais por hectares ou x reais por metro quadrado.
Exemplo: terreno com duzentos metros
quadrados ou uma fazenda com dois mil hectares. É aquela em que há uma
especificação das dimensões do imóvel. A área vem completamente discriminada no
contrato e a sua extensão constitui fator de relevância para a
consumação do negócio. O que se tem, aqui, é uma venda especificada,
oficialmente certa e segura. Em geral, assim deve constar nas escrituras
públicas de alienação
b) “Alternativas”
Se a área não corresponder, abrem-se as
seguintes possibilidades: exigir o complemento da área e, não sendo isto
possível, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional no
preço.
A primeira providência, portanto, é a
de exigir o complemento da área (ação ex empto). Os dois últimos
pedidos somente são viáveis caso se afigure impossível o complemento da área. A
maioria dos autores entende que as medidas não são “alternativas” a cargo do
comprador. Pelo principio da conservação dos contratos – corolário da função
social e econômica e da boa fé – primeiro deve-se verificar se é possível a
complementação da área. Somente na sua impossibilidade o comprador poderia
optar ou pelo abatimento proporcional ou pela resolução do contrato.
Inteligência dos artigos 112, 113 e 422 do CC e En. 22 e 370.
A título de exemplo, cite-se um
precedente do TJSP[10],
proveniente da comarca de Mogi-Mirim, em que foi contratada a compra e venda de
imóvel com 5,00 alqueires[11],
mas que na realidade apresentava área de 2,82 alqueires.
Assim, esquematicamente, tem-se: as
providências são, nessa ordem, a complementação da área (ação ex empto),
abatimento Proporcional do Preço (ação quanti minoris), resolução do
Contrato (Ação Redibitória Especial).
c) Diferença Meramente
Enunciativa (art. 500,§1º)
Diferença entre a dimensão real do
imóvel e a sua dimensão declarada na escritura for igual ou inferior a
1/20 (5%) presume-se que as referências foram meramente enunciativas
(exemplificativas). Quando a lei diz “meramente enunciativa”, ela
firma uma presunção relativa de que o comprador tolerou a diferença de até 5%.
Nesta hipótese, o comprador não poderá
exercer as faculdades acima mencionadas, salvo se provar que, em tais
circunstâncias, não teria celebrado o negócio. Seria o caso do agricultor que
precisa demonstrar ao banco o cumprimento total de aproveitamento da área para
fins de financiamento.
Neste sentido, TJRS, Ap. Cível
70012979217. Disposição tem relação com a teoria do inadimplemento substancial.
Dada a imprecisão do nosso sistema registrário, tal margem de erro é de
possível ocorrência prática. Exemplo: terreno de cem hectares e a real dimensão
do terreno é de noventa e sete hectares 1/20 de 100.
d) Abusos praticados nos
contratos de consumo e de adesão.
Lembrar do caso do empresário Paulo
Octávio, que ficou conhecido por estar vinculado ao ex-presidente Fernando
Collor. A Paulo Octavio Empreendimentos Imobiliários Ltda foi condenada pelo
STJ por vender imóveis em unidade inferior ao que constava na escritura. REsp.
436.853-DF
- A referência à área
do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta
regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a
diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não
exceda um vigésimo (5%) da extensão total anunciada, devendo a venda, nessa
hipótese, ser caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao
consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a
rescisão do contrato.
- A disparidade entre
a descrição do imóvel objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente
existe sob titularidade do vendedor provoca instabilidade na relação
contratual.
- O Estado deve, na
coordenação da ordem econômica, exercer a repressão do abuso do poder
econômico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a
necessidade coletiva.
- Basta, assim, a
ameaça do desequilíbrio para ensejar a correção das cláusulas do contrato,
devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor, que não
participou da elaboração do contrato, consideradas a imperatividade e a
indisponibilidade das normas do CDC.
e) Excesso de Área
E se ocorrer o inverso, ou seja, se ao
invés de falta houver excesso de área. O vendedor poderia tomar alguma
providência? O vendedor somente pode fazer alguma coisa se comprovar que tinha
motivos justos para ignorar a medida exata da área vendida. Neste caso, o
comprador pode optar entre a complementação do valor correspondente ao
preço ou devolver o excesso.
Quanto às possíveis despesas
decorrentes da devolução do excesso, como na destruição e construção de cercas
e muros, estas serão suportadas pelo comprador se comprovada a má fé deste, ou
seja, que ele tinha ciência do vício que maculava a sua posse.
Se ambos estiverem de boa fé, a
situação é mais controvertida. Uns entendem que as despesas deverão ser
divididas e outros sustentam que o responsável por elas é o vendedor, por ter
dado causa à situação.
f) Prazo para o
exercício do direito potestativo (art. 501[12]):
1 ano a contar do registro do título.
Salvo se houve atraso na imissão na posse, atribuível ao alienante, quando a
partir dela fluirá o prazo. Neste caso, a contagem do prazo se inicia com a
posse. É interessante observar que o atraso imputável ao alienante funciona
como causa impeditiva de um prazo decadencial, constituindo rara exceção.
5.6.3.2. Venda Ad Corpus (venda de
porteira fechada. Quando for apenas enunciativa a referência às suas dimensões)
(art. 500,§3º)
a) Conceito
É a espécie em que o imóvel é vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda Ad
Corpus. No caso, o comprador interessa-se mais pelas características
do imóvel do que sua medida de extensão. A venda Ad Corpus é
também chamada de venda de porteira fechada.
Vejamos um exemplo:
è SÍTIO
SÃO BENEDITO[13].
Neste caso também ficou comprovado por perícia uma diferença de 10,64% a menos
em relação ao previsto no contrato. Diante disso, o autor propôs a ação ex
empto ou ação redibitória para desfazer o negócio e obter de volta o
valor pago. Ele argumentou que haveria enriquecimento sem causa por parte do
vendedor e que a área adquirida destina-se à criação de bovinos, onde se faz
necessário o cultivo de forrageiras e outras culturas para o preparo de rações
ou silagem. No entanto, o TJSP entendeu que em nenhum momento se pretendeu
vender ‘n’ alqueires por ‘x’ reais. A ação foi julgada improcedente.
5.6.4. Venda de coisa
indivisível (art. 504[14])
a) Conceitos
A lei trata da hipótese da existência
de um condomínio de coisa indivisível. A lei confere ao coproprietário ou
condômino o direito de preferência em face da fração alienada
b) Condomínio Pro Diviso e Pro
Indiviso
O condomínio traduz a coexistência de
vários proprietários que detêm direito real sobre a mesma coisa, ou ainda,
representa o “exercício simultâneo do direito de propriedade por duas ou mais
pessoas”, havendo entre si divisão ideal segundo suas respectivas frações.
Dentre outras classificações possíveis, o condomínio tem duas espécies
distintas com relação ao exercício da posse:
i)
Condomínio Pro Indiviso: quando o bem
não se encontra dividido no plano físico ou fático entre os vários
proprietários, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal.
ii)
Condomínio Pro Diviso: Nesta modalidade cada
condômino exerce posse sobre área delimitada no plano fático/físico.
Em qualquer
modalidade, “sanciona-se com a ineficácia a eventual venda a um terceiro sem o
respeito ao direito de preferência, seja
a coisa divisível ou não” (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p. 619). O que importa
é se ele está em estado de indivisão (condomínio necessário).
Nesse sentido:
Civil. Recurso especial. Condomínio. Alienação de parte ideal por condômino. Estado de indivisão do bem. Direito de preferência dos demais condôminos. - Na hipótese de o bem se encontrar em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, o condômino que desejar alienar sua fração ideal do condomínio deve obrigatoriamente notificar os demais condôminos para que possam exercer o direito de preferência na aquisição, nos termos do art. 1.139 do CC16. Precedentes da Quarta Turma. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 489.860/SP)
c) Direito de Prelação ou
Preferência (ação de preempção)
É o direito que assiste ao condômino de
um bem indivisível, que lhe possibilita ter a preferência na compra desse mesmo
bem, em igualdade de condições, caso o coproprietário queira
vender a sua quota-parte a um terceiro. Pelo direito de preferência, o
condômino tem o direito de prevalecer o seu interesse em adquirir o bem, se sua
proposta estiver em iguais condições às dos demais interessados.
d) Bem indivisível
A herança, até a partilha, é um bem
indivisível e se regula pelas disposições concernentes ao condomínio (art.
1791). Bom exemplo: proprietários de apartamentos de um mesmo prédio. O
condômino não precisa comunicar a venda ao outro, pois é divisível. Art. 1791.
A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.
Parágrafo único: Até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade
e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao
condomínio.
e) Escopo da lei
A exigência legal tem o propósito de
evitar o ingresso, na comunhão, de pessoas estranhas, o que pode gerar
constrangimentos evitáveis com o simples exercício do direito de preferência. A
comunicação aos condomínios poderá ser feita por notificação extrajudicial ou
judicial, devendo-se assinalar o prazo de manifestação. O silencio é
interpretado como recusa. A orientação legal é no sentido de evitar o ingresso
de estranhos no condomínio. (GONÇALVES, 2012, p. 244)
f) Natureza do Direito
O direito de prelação do condômino em
coisa indivisível tem natureza real, pois não se resolve em “perdas
e danos”. O condômino preterido poderá haver para si a coisa, depositando
prévia e integralmente o preço. Se o condômino não for notificado para exercer
o direito de preferência poderá, depositando integralmente o preço, haver para
si a quota-parte alienada a terceiros. (GONÇALVES, 2012)
Observação importante: Situação
diversa se passa com a cláusula especial que estipula o direito de preferência
(art. 513[15]).
Neste caso, o direito tem natureza pessoal. Logo, produz efeitos pessoais
(perdas e danos)
g) Notificação e Prazo de
reflexão
O Código Civil é omisso relação à forma da notificação e ao prazo em que
o condômino deve manifestar sua vontade de adquirir a quota parte alienada. Por
analogia, utiliza-se o artigo 27 e 28 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos
(Lei 8.245/91). Dessa forma, o artigo 27, parte final, da lei de locações dispõe
expressamente que a notificação poderá ser feita pela via judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Por sua vez, o artigo 28
dispõe que o direito de preferência caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta
dias.
h) Consequências da violação
da norma.
Atenção: a compra e venda celebrada
entre o terceiro é válida e eficaz!! A violação do dispositivo acarreta
ineficácia real, na medida em que o condômino preterido poderá, depositando o
preço, haver para si a parte vendida a estranhos.
No entanto, há decisões do STJ que
afirmam ser a ação de preempção uma ação anulatória da compra e venda. REsp
174.080/BA:
I - Restando
impossível a adjudicação, mercê da insuficiência do depósito efetuado, que não
corresponderia ao preço pago pelo adquirente, já não assistia ao autor a
possibilidade em postular a anulação da compra e venda, considerando que,
somente na qualidade de condômino, invocando direito de preferência, restara intitulado
a deduzir a pretensão anulatória. II - Havendo interdependência entre a
adjudicação e a anulação do ato jurídico, a inviabilidade jurídica daquela, no
caso, estava a obstar o atendimento desta. III - A proibição de divisão e
desmembramento dos terrenos rurais, de sorte a resultar metragem inferior ao
módulo mínimo, não importa na sua inalienabilidade, uma vez que poderão ser
eles havidos em condomínio, permanecendo indivisos. IV - A caracterização da
aceitação tácita, nos termos do art. 503, CPC, demanda a prática de ato
inequívoco, a não traduzir qualquer ressalva.
i) Termo Inicial do
Prazo
Este direito deve ser exercido no prazo
decadencial de 180 dias. Neste ponto, um questionamento se faz: E a partir de
quando se conta este prazo? Pela lógica, diríamos que o prazo conta a partir do
conhecimento, que se presume quando efetivado o registro do título translativo.
Flávio Tartuce compara os posicionamentos de alguns autores e monta o seguinte
esquema:
Primeira Corrente
(Maria Helena Diniz, Tartuce, Carlos Roberto Gonçalves). Entendem que o prazo
deve correr a partir do conhecimento (ciência) da alienação. Aplica-se a teoria
da actio nata.
Segunda Corrente
(Venosa). Entende que deve fluir a partir da consumação do negócio.
Terceira Corrente, trilhada
por Álvaro Villaça de Azevedo, Paulo Luiz de Neto Lôbo e Pablo Stolze Gagliano
e Rodolfo Pamplona Filho, entendem que o prazo flui a partir do registro
imobiliário ou da tradição, conforme o caso.
OBS: Os Julgados Ap.Cív. TJMG 1.0433.01.018810-3/011 e o
REsp 71.731-SP (não identifiquei a alegação de que o prazo tem início com a
ciência neste acórdão) acolhem o primeiro entendimento.
j) Concorrência entre
condôminos
Quando mais de um condômino estiver
interessado na compra, qual tem a preferência? O parágrafo único do art. 504[16] dá
a solução:
Aquele que tiver
benfeitorias de maior valor
Na falta de
benfeitorias, o condômino de quinhão maior
Na falta de
benfeitorias e se os quinhões forem iguais, tem preferência aquele que
depositar previamente o preço
k) Cessão de Direitos
Hereditários
Como se sabe, a herança é uma coisa
universal e indivisível até se ultimar a partilha. Justamente por isso, Nelson
Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery sustentam que a regra do art. 504 se
aplica ao coerdeiro que pretenda alienar a sua quota hereditária. Neste
sentido, já decidiu o STJ REsp 50.226/BA
6. Preço (art. 485 a 489)
O legislador tem a preocupação de
estabelecer critérios de fixação de preços. Aliás, enquanto as partes não
acordarem no preço, o contrato não se considera perfeito e acabado. A princípio,
o preço é definido segundo a autonomia privada, devendo ser expresso pelo valor
nominal (art. 315) e em moeda corrente nacional (curso forçado da moeda
nacional), salvo na compra e venda internacional, nos termos do Decreto-Lei
857/1969.
Art. 315. As dívidas
em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor
nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.
No código civil, 5 artigos são
destinados a esta fixação (art. 485 a 489)
O critério definidor é a autonomia
privada. Mas este critério não é absoluto, pois a lei exige a equivalência
material das prestações, bem como deve ser considerado sério, pois do contrário
estaria configurada uma doação simulada.
6.4. Fixação do Preço Atribuída a um Terceiro (árbitro) à art.
485[17]
PREÇO POR AVALIAÇÃO
Se este terceiro não aceitar a
incumbência, ficará sem efeito o contrato, ressalvada a hipótese de os
contratantes designarem outra pessoa. A hipótese seria, na verdade, não de
ineficácia, mas sim de inexistência do contrato. Tartuce: prática comum na
venda de imóveis, nos quais as partes indicam um terceiro (imobiliária ou
especialista) para definir o preço
6.5. Fixação pela Taxa de Mercado ou de Bolsa (art. 486)
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado
ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Onde isso se aplica? Exemplos...
6.6. Fixação por índices ou parâmetros suscetíveis de objetiva
determinação (487)
É O CHAMADO PREÇO POR COTAÇÃO
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou
parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Onde isso se aplica? Exemplos... DÓLAR E OURO
6.7. Costume secundum legem como critério
fixador de preços (art. 488[18])
As vendas habituais feitas pelo vendedor poderão, em caráter supletivo,
servir como parâmetro para a fixação do preço, desde que as partes não o tenham
fixado e não houver tabelamento oficial.
Onde isso se aplica? Exemplos...
6.8. Fixação quando se deixe ao exclusivo arbítrio de uma das
partes (art. 489)
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao
arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. A fixação é nula, pois
equivale a uma condição puramente potestativa.
Onde isso se aplica? Exemplos...
Uma dúvida atroz: como interpretar esse dispositivo diante da
prevalência dos contratos de adesão em que o preço é determinado de forma
unilateral, imposto por uma das partes?? Para Flávio Tartuce, o artigo está
proibindo o preço cartelizado...
7. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA
COMPRA E VENDA
São elementos acidentais na C/V (condições voluntariamente impostas
pelas partes) que subordinam a eficácia do negócio jurídico a um evento futuro
e incerto, tornando-os condicionais.
Dependem de previsão expressa.
7.1. Vendas Condicionadas (art. 509 a 512)
7.1.1. Venda a
Contento. (Ad Gustum)
a) Conceito
A venda a contento é uma espécie de
compra e venda subordinada a uma condição suspensiva, que obsta a produção de
efeitos do contrato enquanto o comprador não dar a sua aprovação. Nos termos da
lei, o contrato de compra e venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não
demonstrar o seu agrado. [19]
A inserção da cláusula suspensiva muda
toda a dinâmica do contrato de compra e venda pura, pois a regra é que, com a
tradição, a propriedade se transfere ao comprador. No entanto, como os efeitos
do contrato ficam suspensos desde a conclusão do negócio, a adquirente passa a
ostentar apenas uma condição de comodatário (art. 511[20]).
Disso resulta que, até o ato de aprovação, a coisa pertence ao vendedor.
Nota-se, ainda, que o implemento da
condição depende unicamente da vontade do comprador, em razão da análise
subjetiva feita por ele em relação à coisa que lhe foi entregue. Mesmo assim, a
condição, além de suspensiva, é também simplesmente potestativa. Do contrário,
caso não se implemente a condição, não são produzidos os efeitos da compra e
venda, mas apenas o do comodato.
b) Prazo
O negócio não fica na situação de
pendência para todo o sempre. É claro que o contrato geralmente estipula um
prazo para o comprador demonstrar o seu agrado. Porém, na falta de estipulação
do prazo, o vendedor poderá intimar o comprador, judicial ou
extrajudicialmente, para que este decida dentro de um prazo improrrogável.[21]
Em caso do descumprimento do prazo,
estará caracterizado o esbulho possessório, o que permite o ajuizamento de uma ação
de reintegração de posse pelo proprietário e comodante, o qual poderá, também,
fixar o chamado aluguel pena, previsto no art. 582 do Código Civil. Além da
pena, o comodatário em mora responderá pelos riscos da coisa, face a inversão
da regra “res perit dominus”.
c) Direito de Arrependimento.
Há uma regra semelhante à venda a contento previsto no art. 49[22] do
Código de Defesa do Consumidor, que prevê o chamado “direito de
arrependimento”, que permite ao consumidor que adquiriu produto ou serviço fora
do estabelecimento empresarial[23] o
direito de, em sete dias contados da assinatura ou recebimento do produto,
desistir do negócio, sem necessidade de motivar sua decisão, tendo ainda o
direito de reembolso das despesas efetivadas no prazo de reflexão
A semelhança com a venda à contento está no fato de que o direito de
arrependimento também é imotivado, isto é, não depende de uma justificativa.
7.1.2. Venda Sujeita à
Prova
A venda sujeita à prova se difere da venda a contento, pois nesta o
adquirente não conhece a coisa previamente e por isso pode decidir livremente
se vai ou não manifestar o seu agrado (consentimento), necessário à formação da
compra e venda.
Todavia, na venda sujeita a prova o comprador já teve prevê contato com
uma amostra. Neste caso, o vendedor tem o dever de assegurar a qualidade da
coisa e os fins a que ela se destina. Assim, o comprador não pode simplesmente
recusar o negócio porque não quis. Ao contrário, na venda sujeita à prova o
comprador a recusa deve ser motivada, devendo o comprador apontar as razões
pelas quais entendeu que a coisa não tinha as qualidades ou o não se presta aos
fins a que se destina.
7.2. Pacto Comissório (art. 1.163 do CC 1916)
O CC 1916 lhe dispensava tratamento na parte especial. Trata-se de uma
cláusula resolutiva expressa. Se o comprador não pagar até certo dia,
considera-se defeito o contrato independentemente de qualquer notificação. O
tema vem hoje reproduzido no art. 474 do CC.
Atenção: Não confundir o pacto comissório contratual com pacto
Comissório real. O primeiro é clausula resolutiva expressa que extingue
automaticamente o contrato em caso de inadimplemento. Já o segundo é o pacto
que permite ao credor hipotecário, pignoratício ou anticrético a possibilidade
de ficar com o bem para si na hipótese de não pagamento do débito.
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício,
anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não
for paga no vencimento.
O pacto comissório contratual é permitido em alguns contratos (art.
474). Já o pacto comissório real é nulo.
7.3. Pacto de Melhor Comprador (art. 1.158 a 1.162)
O contrato subordina-se a uma condição resolutiva, pois se no prazo
máximo de 1 (um) ano aparecer algum comprador com proposta melhor considera-se
desfeito o negócio.
7.4. Retrovenda (art. 505)
a) Conceito
A cláusula de retrovenda permite que o
vendedor, no prazo máximo de 3 anos, possa reaver o bem imóvel anteriormente
alienado ao vendedor, desde que, para tanto, restitua o preço, as despesas e as
benfeitorias necessárias. A cláusula confere o direito de retrato,
que possui natureza de direito potestativo, pois independe
da anuência do comprador.
b) Objeto
Bens imóveis, somente, mas
o STJ já afirmou que não existe incompatibilidade entre a retrovenda e os bens
móveis.
c) ITBI
Não há dupla incidência de ITBI, pois
não há nova alienação. Implementada a condição resolutiva, o negócio se desfaz,
pois suprime sua eficácia (VENOSA, 2012)
d) Prazos
Máximo: 3 anos
Inferior (possível)
Prazo excedente (art. 184 invalidade parcial)
e) Retrovenda como Fraude ao
Negócios Ilícitos
STJ, REsp 285.296-MT
Raramente aparecem nos tribunais
negócios autênticos de retrovenda. Infelizmente esta cláusula especial está
sendo utilizada atualmente para camuflar negócios usurários. A trama funciona
basicamente dessa forma: Uma pessoa endividada precisa de dinheiro e procura um
agiota.
No entanto, é claro que as partes não
poderiam celebrar um contrato de mútuo, por instrumento particular,
discriminando as condições do negócio, pois a discussão sobre a taxa
exorbitante dos juros certamente viria à tona em um processo de execução,
acarretando conseqüências inclusive penais (ver Lei de Usura Dec
22.623/33). Para contornar esta situação, o agiota se vale do seguinte ardil:
celebra, com o mutuário, contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda.
Assim, caso o mutuário pague todo o valor do mútuo, inclusive com os juros, o
mutuário, (vendedor, na fachada), exerce o direito de retrato. Em caso
contrário, a propriedade plena é transferida para o agiota mutuante.
A situação é muito freqüente no STJ. Por todos, cite-se o REsp
1.076.571/SP, em que uma promessa de compra e venda com cláusula de
retrovenda serviu para encobrir um negócio usurário:
“[...] 2. É nulo o
compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento
para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações
decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas. Isso
porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916
e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a
existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765
do Código Civil anterior (1916). [...]”
f) Oponibilidade a
Terceiros
è com averbação: eficácia real. Ação de resgate
è sem averbação: eficácia pessoal. Ação de perdas e danos.
g) Transmissão Inter Vivos e
Causa Mortis (art. 507[24])
Somente se transfere causa mortis a herdeiros ou
legatórios. Já quanto à possibilidade de cessão civil inter vivos a
terceiros, há divergência. Silvio Venosa afirma que o direito de resgate é
insuscetível de transmissão por ato entre vivos (VENOSA, 2012).
Maria Helena Diniz, na mesma trilha, também sustenta que é intransmissível, devido
ao caráter personalíssimo. Já Paulo Lôbo e Tartuce admitem a possibilidade de
cessão entre vivos, em razão da inexistência de proibição para isso.
è ATENÇÃO. QUESTÃO 09. PROVA CESPE. JUIZ-PB. (2011)
A CESPE considerou que a o direito de retrato não é cessível por ato
inter vivos. Aliás, a questão que tinha esta afirmação foi considerada correta.
h) Retrovenda por Condôminos
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o
mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para
nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito,
contanto que seja integral.
7.5. Cláusula de Preempção, Preferência ou Prelação
Convencional
7.5.1. Conceito (art.
513)
Pela cláusula de preferência, o comprador, ao vender ou dar em pagamento
o bem adquirido, obriga-se a afrontar o primitivo vendedor para que este, caso
queira, exerça o seu direito de prelação em igualdade de condições. (VENOSA,
2012, p. 65) O comprador não está obrigado a vender a coisa.
Não confundir a cláusula de preempção com a preempção civil. Esta última
é a extinção da hipoteca convencional pelo prazo de 30 anos, nos termos do
artigo 1.485 do CC.
7.5.2. Prazo Máximo de
Vigência (art. 513, p. único)
Extensão Temporal Máxima (Prazo de Cobertura)
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não
poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois
anos, se imóvel.
Bens
móveis à máx.
180 dias (tradição)
Bens imóveis à máx.
2 anos*
Contagem: M. H. Diniz – registro do imóvel
Tartuce
– celebração do contrato
As partes podem combinar um prazo inferior ao legal, mas não superior,
pois o dispositivo expressamente prevê que o prazo “não poderá exceder”.
7.5.3. Prazo Para o
Exercício do Direito (art. 516)
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará,
se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se
exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver
notificado o vendedor.
(vendedor notificado e contrato omisso)
Contrato
Bens
móveis à 3
dias
Bens
imóveis à 60
dias
Contagem: efetivo recebimento da notificação
7.5.4. Direito de
Prelação Conjuntivo (art. 517)
Afirma-se que o direito à preempção é indivisível por força de lei,
porque caso seja ele atribuído a duas ou mais pessoas em comum, o direito só
poderá ser exercido em relação à coisa como um todo. Cada preemptor só pode
exercer o direito sobre a totalidade do bem. Ou seja: A preferência não pode
incidir sobre a quota ideal.
7.5.5. Eficácia
Obrigacional do Direito de Preempção Convencional (art. 518)
Neste tópico será abordado o aspecto que pode gerar mais perplexidade,
pois se o comprador vender o bem sem notificar previamente o comprador,
preterindo-o, este não poderá reaver o bem de terceiros, nem mesmo os de má fé.
Isso porque o artigo 518 dispõe que a única medida que pode ser promovida pelo
preemptor preterido é a ação para reclamar perdas e danos.
Portanto, como o título do tópico enuncia, os efeitos da preempção
convencional são obrigacionais, eis que só permite a reclamação de perdas e
danos. Revolve-se na indenização.
Esta característica permite fazer uma comparação interessante entre
alguns institutos já estudados:
Direito de Preferência do Condômino em bem
indivisível
|
Retrovenda
|
Direito de Preferência Convencional
|
Tem eficácia
real. A ação de preempção pode ser proposta inclusive contra o terceiro de
boa fé (art. 504 c/c 1.359)
|
Tem
eficácia real se registrado junto ao CRI. A ação de resgate pode ser proposta
até contra o terceiro adquirente de boa fé (art. 1.359)
|
Tem
eficácia obrigacional. O preemptor somente pode reclamar perdas e danos do
vendedor ou do terceiro de má fé.
|
7.5.6. Retrocessão
(art. 519)
7.5.6.1. Noções Gerais sobre Desapropriação e o
Direito de Retrocessão
No Direito Civil, a desapropriação está elencada como causa de perda da
propriedade (art. 1.275, V). Além disso, o Código Civil faz referência à
desapropriação nas disposições preliminares sobre o direito de propriedade, ao
fazer uma alerta de que “O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem
como no de requisição, em caso de perigo público iminente.” (art. 1.228,§3º)
Sucede que a coisa expropriada nessas circunstâncias pode não ter o
destino para o qual se desapropriou, o que caracteriza a chamada
“tredestinação”, ou não pode não ter destino algum (adestinação).
Sendo assim, vislumbrando as hipóteses de tredestinação e
adestinação (desinteresse superveniente), o Código Civil conferiu
ao desapropriado o direito de preferência pelo preço atual da coisa.
Para muitos autores, o art. 519 é um “estranho no ninho”, pois o
instituto deve ser estudado no âmbito do direito administrativo. Já eu tenho
minhas dúvidas, até porque os manuais de direito administrativo enfocam a
matéria totalmente sobre o prisma do direito civil.
7.5.6.2. Evolução do Direito de Retrocessão
a) Quadro Comparativo
A retrocessão também estava prevista no Código Civil de 1916, no art.
1.150. Vejamos uma estrutura comparativa da redação do antigo dispositivo e do
atual art. 519.
Retrocessão no Código Civil de 1916
|
Retrocessão no Código Civil de 2002
|
Art.
1.150. A União, o Estado, ou o Município, oferecerá ao ex-proprietario o
imóvel desapropriado, pelo preço por que o foi, o caso não tenha o destino
para que se desapropriou.
|
Art.
519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou
por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não
for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de
preferência, pelo preço atual da coisa.
|
b) O que mudou
Para este autor fica claro, nesta análise, que o Código Civil de 2002
foi muito mais tímido que o antecessor no tratamento da matéria. Aliás, vejo um
grande recuo e esvaziamento da retrocessão nesta comparação.
Em primeiro lugar, o art. 1.150 era imperativo ao dispor que a União, o
Estado e o Município “oferecerá” ao ex-proprietário o imóvel desapropriado, o
que significava um dever imposto à administração pública. Já o atual art. 519
garante um direito de preferência, deixando a dúvida se o ente desapropriante
tem algum dever de retroceder o bem ou de mantê-lo disponível na condição de
bem dominical.
Além disso, o art. 1.150 também era mais rigoroso, pois impunha a
retrocessão se não fosse dada a destinação específica ao bem, como constou no
decreto expropriatório. Ou seja, se o imóvel foi desapropriado para a
construção de uma escola, mas foi destinado a construção de um hospital, já se
apresentava a hipótese que autorizava a retrocessão (tredestinação)
No entanto, com o atual art. 519 o direito à retrocessão só tem lugar em
caso de “adestinação”, pois só é admissível, como a lei prevê, se o imóvel “não
tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou
serviços públicos”
Como bem anota José dos Santos Carvalho Filho[25],
o art. 519 admite a tredestinação lícita, que se caracteriza pela alteração da
finalidade inicial para outra finalidade pública (escola para hospital, ou vice
e versa).
O que se percebe, na verdade, é que o art. 519 do Código Civil se
amoldou à jurisprudência que se firmou no âmbito da 1ª Seção do STJ, como se
destaca no AgRg nos EREsp 73.907/ES:
“[...] 1. A
jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, independentemente de
configuração de desvio de finalidade no uso do imóvel desapropriado, havendo
sua afetação ao interesse público, não cabe pleitear a retrocessão, mas a
indenização, se for o caso, por perdas e danos, se configurado o desvirtuamento
do decreto expropriatório.[...]”
7.5.6.3. Natureza Jurídica da Retrocessão
Existe profunda divergência em relação à natureza jurídica. Com base na
obra de José dos Santos Carvalho Filho, pude separar 3 blocos de posições:
a) 1ª Corrente (Direito Real)
Esta corrente sustenta que a Constituição só autoriza a desapropriação
em hipóteses excepcionais que visam atender o interesse público. Sendo assim, o
ente que desapropriou tem uma propriedade resolúvel, pois ela só subsiste se
houver destinação específica. Logo, havendo o desinteresse superveniente, o
expropriado teria direito real de aquisição do bem em face do ente
expropriante. Com esta posição estão Eurico Sodré, Cretella Jr., Hélio Moraes
de Siqueira.
O STJ já demonstrou acolhida a esta corrente, como no REsp
57043/MG, embora tenha faltado coragem ao relator para aplicar o
entendimento. O magistrado só não aplicou a retrocessão por inviabilidade. Veja
como ele se manifestou:
“[...] Este
signatário filia-se à corrente segundo a qual a retrocessão é um direito real.
Na espécie, contudo, determinar a retrocessão da parte da propriedade não
destinada à finalidade pública, nesta via extraordinária, em que não se sabe
seu atual estado, seria por demais temerário. Dessa forma, o município
recorrido deve arcar com perdas e danos, a serem calculados em liqüidação por
arbitramento.[...]”
b) 2º Corrente (Direito
Pessoal)
Essa corrente afirma que o direito de retrocessão não existe. O que o
expropriado pode fazer, na hipótese de adestinação ou na alienação a terceiros,
é simplesmente reclamar as perdas e danos, provando o prejuízo. O argumento
desta corrente é convincente e poderoso. É que a retrocessão está tratada no
art. 519 do Código Civil, dispositivo este que se insere dentro do capítulo do
direito de preempção convencional, o qual, como visto acima, tem eficácia
meramente obrigacional. Outro fundamento importante desta corrente está no art.
35 do Decreto-Lei 3.365/41, que assim dispõe: “Art. 35. Os bens
expropriados, uma vez incorporados à Fazenda Pública, não podem ser objeto de
reivindicação, ainda que fundada em nulidade do processo de desapropriação.
Qualquer ação, julgada procedente, resolver-se-á em perdas e danos.”
c) 3º Corrente (Natureza
Mista)
Por fim, esta corrente, sustentada por autores como Maria Silvia Di
Pietro, sustenta que a retrocessão é um direito de natureza mista, cabendo ao
expropriado a ação de preempção ou preferência (de natureza real) ou, se
preferir, perdas e danos.
7.5.7. Natureza
Personalíssima do Direito de Preferência Convencional
Por fim, o art. 520 do Código Civil dispõe que o direito de preferência
não se pode ceder nem passa aos herdeiros, revelando a sua natureza
personalíssima.
7.6. Venda Sobre Documentos, Crédito Documentário ou Trust
Receipt
7.6.1. Conceito
Trata-se de cláusula inserida em contrato de compra e venda que tem por
objeto bem móvel, pela qual a tradição ou entrega da coisa é substituída pela
entrega do documento correspondente à propriedade. (art. 529). Como
se vê, a tradição real é substituída pela tradição simbólica, ficando a coisa à
disposição do comprador.
O próprio pagamento, salvo estipulação em contrário, deve ser feito na
data e no local da entrega desses documentos, salvo estipulação em contrário
(art. 530)
7.6.2. Responsabilidade
Civil por Débitos e pelos Riscos da Coisa
Com a entrega da documentação, o comprador torna-se o proprietário, pois
o bem vendido, embora não esteja consigo, está à sua disposição. Duas
importantes conseqüências advêm disso: i) o comprador responde pelos riscos da
coisa e ii) responde pelos respectivos débitos.
Justamente por conta do risco envolvido nesta operação, é comum a
contratação de um seguro de dano (de transporte, por exemplo) para a cobertura
da coisa adquirida. Neste caso, quem fica responsável pelo pagamento do prêmio
é o comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor
ciência da perda ou avaria da coisa. (art. 531, parte final)
7.6.3. Venda sobre
Documento e Vícios da
Coisa
A venda sobre documento também provoca uma profunda alteração na
garantia contra os vícios da coisa, pois o comprador, após o pagamento e
entrega da documentação, não pode reclamar pelos vícios de qualidade ou do
estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. (art.
529, p. único). Pelo teor do dispositivo, o comprador só poderia reclamar pelos
vícios se, antes da entrega do documento, comprovasse o vício. A norma
não parece fazer sentido. Verificar.
7.6.4. Venda Sobre
Documento com Interveniência Bancária
Caso o comprador precise de recursos para financiar a compra do bem pode
solicitar uma carta de crédito a um banco, o qual efetua o pagamento contra a
entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual
não responde. Neste sentido, dispõe o art. 532:
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento
bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem
obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento
bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do
comprador.
Portanto, a obrigação do pagamento é tão somente a de realizar uma
análise formal da documentação.
ESTUDAR COM MAIS PROFUNDIDADE ESTE CONTRATO. DIREITO INTERNACIONAL E
IMPRESARIAL. VER RESP 885674/RJ
7.7. Venda Com Reserva de Domínio (art. 521 a 528)
7.1. Regulamentação
A venda com reserva de domínio é regulada atualmente pelo Código Civil,
nos artigos 521 a 528, que trata dos aspectos materiais, enquanto o Código de
Processo Civil traz disposições procedimentais nos artigos 1.070 e 1.072.
7.2. Conceito
É a cláusula pela qual o vendedor, num contrato de trato sucessivo ou de
execução diferida, transfere para o comprador a posse direta de um bem móvel e
infungível, mantendo consigo a propriedade resolúvel sobre o bem (art. 1.359 e
1.360)
Portanto, na venda com reserva de domínio não há a transmissão da
propriedade com a tradição do objeto. Opera-se, na verdade, apenas o
desdobramento da posse, pois o comprador fica com a posse direta, que lhe
permite o direito de usar e fruir o bem, enquanto que o propriedade mantém
consigo a propriedade resolúvel e a posse indireta.
A propriedade é resolúvel porque ela fica subordinada a uma condição
resolutiva, qual seja: o pagamento integral do preço, pelo comprador. Assim,
com o implemento desta condição, a propriedade, que estava com o vendedor, se
resolve e é transferida para o comprador, que passa a ostentar a propriedade e
a posse plena sobre o bem. Ou seja: o implemento da condição resolve a
propriedade e por fim ao desdobramento da posse.
7.3. Direitos e Deveres do Comprador
Sob o ponto de vista estrutural, o direito de propriedade é entendido
como um feixe de poderes, pois o respectivo titular pode exercer as faculdades
de uso, gozo ou fruição, disposição, podendo, ainda, reivindicar o bem de quem
injustamente a possua ou detenha, conforme o art. 1.228.
No entanto, na venda com reserva de domínio, o proprietário vendedor
transfere para o comprador a posse direta da coisa e com ela são transferidos
os poderes de uso e fruição da coisa (domínio útil).
Sendo assim, o comprador tem o direito de usar a coisa e fruir a coisa,
conforme a sua destinação. Entretanto, não pode dispor (alienar) a coisa, pois
o poder de disposição permanece com o vendedor. Quanto aos deveres, o comprador
tem o dever de guarda e conservação da coisa, tal como um depositário,
cabendo-lhe zelar pela sua substância.
Neste aspecto, é importante frisar que a conservação do bem não atende
apenas os interesses do vendedor, que poderá reaver a coisa na hipótese de
inadimplemento. O vendedor também deve se interessar pela conservação da coisa,
até porque é ele que responde pelos riscos de perda ou deterioração. Portanto,
na venda com reserva de domínio, nos termos do art. 524, parte final, não se
aplica a regra romana do res perit dominus, mas sim a sua
exceção: res perit emptoris (a coisa perece para o comprador).
Justamente por isso, é totalmente aconselhável a celebração de um seguro de
dano.
7.4. Objeto e Formalidades Necessárias
A venda com reserva de domínio geralmente é um contrato de execução
continuada ou trato sucessivo. O comprador, não tendo o valor integral para
pagar o preço à vista, executa o pagamento à prestações. Com isso, ele obtém a
posse direta e pode utilizar a coisa conforme a sua destinação.
Mas as coisas nem sempre seguem como o planejado.
Pode ocorrer, como é freqüente, do comprador não pagar as prestações do
contratos e ainda transferir a posse direta do bem a terceiros.
Neste caso, o proprietário devera reivindicar essa posse do terceiro, já
que o comprador tornou-se inadimplente. Sucede que se o bem não estiver
perfeitamente identificado ou não houver o registro no Cartório de Títulos e
Documentos, o terceiro que adquiriu o bem estará de boa fé, e o proprietário
terá de se voltar somente contra o comprador para cobrar as perdas danos.
E é justamente para evitar este tipo de situação que a lei exige o
objeto deve ser suscetível de perfeita identificação (veículo tal, placa tal,
chassi tal ou máquina com número de série tal), para estremá-lo de seus
congêneres (art. 523).
Ou seja, o art. 523 estipula o requisito da “especialização da
garantia”, pois o contrato de compra e venda com cláusula de reserva de domínio
deverá ser celebrado por escrito (art. 522), deverá discriminar detalhadamente
as características do bem, que no final das contas é a garantia do contrato.
Essa perfeita identificação – especialização da garantia – afasta eventuais
dúvidas e protege o vendedor.
Além disso, a lei também exige (art. 522) o registro do contrato no
Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador, não como condição
de validade, mas para que tenha eficácia em relação a terceiros. Note que a
terminologia empregada pelo artigo 522 não é a mais adequada: onde se lê:
“[...] para valer contra terceiros [...]”, lêia-se: “para ter eficácia em
relação a terceiros”.
E lembre-se: a ausência de registro não faz com que o contrato seja
inválido. Pelo contrário, ele é válido entre o comprador e o devedor, mas só
não produz efeitos em relação a terceiros.
7.5. Inadimplemento Contratual
7.5.1. Constituição da Mora
A falta de pagamento de qualquer uma das parcelas acarreta o imediato
vencimento das parcelas vincendas, podendo o vendedor cobrar o valor
inadimplido e o saldo remanescente do contrato (art. 526). Para tanto, o
vendedor deverá constituir o devedor em mora mediante o protesto do título ou
interpelação judicial.
Aqui novamente a lei falha tecnicamente ao dispor que o protesto é
necessário para a constituição da mora. Não é isso!
A constituição da mora ocorre com o vencimento da parcela,
independentemente de qualquer providência. Afinal, não é para menos, pois se
trata de uma obrigação positiva, líquida e com termo implementado. Neste caso,
o termo interpela no lugar do devedor (interpellat pro homine).
Portanto, trata-se de mora ex re e não mora ex
persona.
Em conseqüência, todos os encargos moratórios fluirão a partir do
vencimento da parcela. O credor não precisa protestar o título para que tenham
incidência os consectários moratórios.
Assim, o protesto é necessário não para a constituição da mora, como
indica o art. 525, mas sim como meio de prova para a obtenção da liminar na
ação de busca e apreensão, conforme preceitua o art. 1.071 do
CPC: “Art. 1.071. Ocorrendo mora do comprador, provada com o
protesto do título, o vendedor poderá requerer, liminarmente e sem audiência do
comprador, a apreensão e depósito da coisa vendida.”
Em suma: o protesto não constitui a mora; é meio de prova para obtenção
da liminar na busca e apreensão. Neste sentido, o REsp 762.799/RS:
“[...] 1. A mora ex
re independe de interpelação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de
obrigação positiva, líquida e com termo implementado, cuja matriz normativa é o
art. 960, primeira parte, do Código Civil de 1916. À hipótese, aplica-se o
brocardo dies interpellat pro homine (o termo interpela no lugar do credor).
2. No caso dos autos,
havendo contrato de compra e venda com pacto de reserva de domínio, o art.
1.071 do CPC determina a constituição em mora do devedor mediante protesto -
independentemente de notificação pessoal -, o que foi providenciado na
espécie.Precedentes.
3. Comprovada a mora
do devedor, o pedido reconvencional alusivo à rescisão contratual com busca e
apreensão dos bens vendidos deve ser acolhido. [...]”
Como última observação, vale enfatizar que a lei exige o protesto. Uma
notificação extrajudicial não supre o protesto. Assim já entendeu o STJ
no REsp 785.125-SP:
PROCESSUAL CIVIL.
BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO.
COMPROVAÇÃO DA MORA. PROTESTO DO TÍTULO. ART. 1.071 DO CPC. I. A comprovação da
mora para a busca e apreensão, relativa a bem objeto de contrato de compra e
venda com reserva de domínio, se faz com o protesto do título no cartório
correspondente (art. 1.071, caput, do CPC). II. Para tanto, insuficiente a
notificação extrajudicial, em razão do procedimento especial diverso do
Decreto-lei n. 911/69. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido.
è ATENÇÃO. QUESTÃO 09. Esta última observação já foi
objeto de questão na prova da CESPE. Cargo Juiz de Direito. Prova 2011.
7.5.2. Alternativas do Credor e a Teoria do Adimplemento Substancial
Além de constituição da mora e do vencimento antecipado das parcelas
vincendas, o inadimplemento ainda produz outra conseqüência importante: é que o
credor (vendedor) poderá optar pela resolução do contrato, ajuizando ação de
busca e apreensão para haver o bem para si, ou poderá deixar o bem com o
comprador e executar as parcelas vencidas. Pelo menos isso é o que dispõem os
artigos 475 e 526 do Código Civil:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenização por perdas e danos.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra
ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais
que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
No entanto, apesar do rigor das disposições legais, fica a seguinte
dúvida: e se o devedor, por ocasião do inadimplemento, já tiver quitado, por
exemplo, 56 das 60 prestações do contrato? O credor, mesmo assim, poderia
exercer a opção de busca e apreensão?
Em situações como essas, a jurisprudência vem aplicando a chamada teoria
do adimplemento substancial ou, como também é conhecida, como teoria do
inadimplemento mínimo ou substancial perfomance. Esta teoria está relacionada
com a boa fé objetiva, especialmente com a função de controle desta, para
impedir o exercício abusivo do direito subjetivo por parte do credor. Neste
caso, o direito é formalmente lícito, eis que amparado pela letra fria da lei,
mas não é legítimo em seu conteúdo. Há, portanto, evidente desvio de
finalidade, o que caracteriza o abuso de direito.
Assim, como dito, a jurisprudência vem aplicando essa teoria, conforme
podemos visualizar no AgRg no Ag 607.406/RS. Neste caso, o STJ
sequer conheceu do recurso especial e manteve a decisão proferida pelo TJRS:
AGRAVO REGIMENTAL.
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. BUSCA E APREENSÃO.VINDEFERIMENTO. ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL DO CONTRATO. COMPROVAÇÃO.REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ.
1. Tendo o decisum do
Tribunal de origem reconhecido o não cabimento da busca e apreensão em razão do
adimplemento substancial do contrato, a apreciação da controvérsia importa em
reexame do conjunto probatório dos autos, razão por que não pode ser conhecida
em sede de recurso especial, ut súmula 07/STJ.
O número do processo que deu origem ao precedente acima é 70003725314 e
provém da 14ª Câmara Cível do TJRS. Infelizmente o acórdão não está disponível
na internet, mas o caso envolveu ação de busca e apreensão em que o credor
pretendeu recuperar a posse de máquinas vendidas em contrato com cláusula de
reserva de domínio.
Além dos Tribunais, a tese também encontrou simpatia no meio doutrinário
e acadêmico, tanto que foi objeto de um enunciado aprovado nas jornadas do CJF.
Refiro-me ao Enunciado 361, que tem a seguinte redação:
361 – Arts. 421, 422 e 475. O adimplemento substancial decorre dos
princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do
contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475.
7.5.3. Breves Comentários Sobre a Busca e Apreensão
Havendo descumprimento considerável do contrato, caberá ao credor a
opção de ajuizar a ação de busca e apreensão, que está disciplina nos artigos
1.070 e 1.071 do CPC.
O primeiro passo do credor, como visto, é o protesto para fins de
comprovação da mora e obtenção da liminar inaudita altera pars.
Obtida a liminar, é nomeado um perito para realizar a vistoria, ocasião em que
é feita a avaliação do valor atual da coisa e a descrição detalhada do seu
estado de conservação (Art. 1.071,§1º do CPC). Além da vistoria, o bem é
depositado judicialmente e o comprador, réu, é citado para contestar o pedido
em 5 dias, podendo, ainda, se houver pago 40% do valor das parcelas, requerer a
purga da mora, mediante o pagamento imediato do valor vencido, acrescido dos
encargos legais. Poderá, também, requerer prazo de 30 dias para este pagamento.
Com a purga da mora, a ação de busca e apreensão é extinta e o contrato é
mantido.
Por outro lado, se o réu contestar, a ação seguirá seu curso pelo
procedimento ordinário, podendo o autor reintegrar-se liminarmente na posse do
bem.
Ao final, na hipótese de procedência da busca e apreensão, o bem é
vendido, cabendo ao credor o valor correspondente à depreciação da coisa, as
despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido (art. 526 do Código
Civil), como honorários, multa, juros, correção monetária etc. Por fim, o
excedente será devolvido ao comprador, e o que lhe faltar será cobrado, tudo na
forma da lei processual.
7.6. Artigo 528 e o Enunciado 178, da III Jornada de Direito Civil.
Para desfechar o capítulo da compra e venda, o art. 528 do CC cogita a
hipótese do pagamento ser realizado por instituição financeira. Neste caso, é
óbvio, é a instituição financeira que terá a propriedade resolúvel na compra e
venda com reserva de domínio. O antigo proprietário, ao receber o pagamento, se
desvincula da relação contratual, que é mantida apenas entre o banco e o
comprador financiado.
Apesar da simplicidade da situação, o art. 528 foi publicado sem a
inclusão de pequenos trechos que são necessários para que a regra tenha
sentido. Vejamos a redação tal como está:
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente,
mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer
outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do
registro do contrato.
Repare que a falta de sentido surge na expressão “a benefício de
qualquer outro”. Como assim? Ao banco caberá mesmo exercer os direitos e ações
decorrentes do contrato, pois ele quitou integralmente o preço. Mas a oração
que se segue após a vírgula é destituída de sentido, pois, como dito, faltaram
algumas palavras que estavam presentes no texto original aprovado no congresso.
Para corrigir a omissão, foi aprovado o Enunciado 178 do CJF, que
prescreve:
178 – Art. 528: Na interpretação do art. 528, devem ser levadas em conta, após
a expressão “a benefício de”, as palavras ”seu crédito, excluída a concorrência
de”, que foram omitidas por manifesto erro material.
Portanto, o art. 528 deve ser lido da seguinte forma:
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente,
mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de seu
crédito, excluída a concorrência de qualquer outro. A operação
financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do
contrato.
EXERCÍCIOS. COMPRA E VENDA
a) Pode ser transferida ao comprador, por contrato, coisa que já lhe
pertence, desde que o desconheça.
b) Na venda a non domino, estando o adquirente de boa fé e o
alienante adquirir depois a propriedade, convalida-se o ato, considerando-se
realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
c) Na venda de coisa alheia, feita a tradição, a propriedade se
transfere imediata e automaticamente, independentemente de qualquer
circunstância.
d) Mesmo no caso de furto ou roubo, a propriedade é transferida, e a
posse, legitimada.
Na venda ad mensuram de um imóvel, tendo o comprador
recebido área superior à estipulada no contrato, ignorando o vendedor a medida
exata, é correto afirmar:
a) Caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente
ao preço ou devolver o excesso.
b) Não haverá complemento do preço nem devolução do excesso.
c) O contrato será rescindido na totalidade.
d) Caberá ao vendedor escolher entre receber a diferença do preço ou
receber de volta o excesso da área.
No contrato de compra e venda, as despesas de escritura, registro e
tradição ficarão a cargo:
a) sempre do comprador.
b) no silêncio do contrato, as de escritura e registro com o comprador,
e as de tradição, com o vendedor.
c) sempre do vendedor
d) salvo cláusula em contrário, todas as despesas serão divididas.
e) na falta de acordo, com o comprador.
Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo
sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o
bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi
surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso.
Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o
vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.
De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a
opção correta.
a) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas
em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel
até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.
b) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em
atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado,
cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.
c) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas
em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda
não possui direito real sobre a coisa.
d) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em
atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está
a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente,
imitido na posse do imóvel adquirido.
Mateus vende um veículo a Celso e combina a entrega para o dia 22 de
janeiro, em sua residência, com retirada a ser feita pelo comprador. Na data
combinada, sem justificativa, Celso não aparece para receber o bem, fazendo-o
apenas no dia 25 daquele mês. Entre os dias 22 e 25, porém, o veículo é furtado
da residência de Mateus. O prejuízo deverá ser suportado por
a) Celso, pois, até a tradição, os riscos correm por conta do comprador,
salvo em caso de mora do vendedor.
b) Mateus, que, além de perder a coisa, não terá direito de indenização
contra o comprador.
c) Celso, pois, embora os riscos da coisa, até a tradição, corram por
conta do vendedor, o comprador estava em mora de a receber.
d) Celso e Mateus, na proporção de 50% cada um, em vista da
comutatividade do contrato de compra e venda.
e) Mateus, que, no entanto, possui direito de postular indenização
equitativa em razão da mora do comprador.
Marcelo firmou com Augusto contrato de compra e venda de imóvel, tendo
sido instituindo no contrato o pacto de preempção. Acerca do instituto da
preempção, assinale a afirmativa correta.
a) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo
se reserva ao direito de recobrar o imóvel vendido a Augusto no prazo máximo de
3 anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador.
b) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo
impõe a Augusto a obrigação de oferecer a coisa quando vender, ou dar em
pagamento, para que use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
c) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que Marcelo
reserva para si a propriedade do imóvel até o momento em que Augusto realize o
pagamento integral do preço.
d) Trata-se de pacto adjeto ao contrato de compra e venda em que
Marcelo, enquanto constituir faculdade de exercício, poderá ceder ou transferir
por ato inter vivos.
João comprou um automóvel, com reserva de domínio, com uma entrada e
pagamento de 24 prestações. Desempregado, deixou de efetuar o pagamento da
última parcela, quando foi interpelado judicialmente pelo vendedor, para
constituí-lo em mora e ser possível a execução da cláusula de reserva de
domínio, resolvendo o contrato. Desse modo, é correto afirmar que:
a) o vendedor pode pedir a resolução do contrato, se não preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por
perdas e danos.
b) considerando que a resolução depende de interpelação judicial, o
vendedor, tendo constituído João em mora, poderá requerer a devolução do
automóvel.
c) a resolução da venda com reserva de domínio não depende de
interpelação judicial, podendo o vendedor requisitar a devolução a qualquer
tempo.
d) pelo adimplemento substancial do contrato, não é possível a busca e
apreensão do veículo, mas, apenas, a exigência do pagamento da parcela restante
Alberto é viúvo e possui dois filhos, Bernardo de 14 anos e Raul de 20
anos. Com o casamento de Raul em vista, Alberto pretende vender-lhe um imóvel
de sua propriedade. Em relação a tal venda é correto afirmar que
a) tal venda é nula por determinação expressa da lei.
b) o absolutamente incapaz deverá anuir à venda para que essa seja
válida, representado por curador especial, uma vez que há conflito de
interesses.
c) a venda é plenamente válida desde sua celebração, bastando a
aceitação apenas do filho comprador.
d) o absolutamente incapaz pode ser assistido pelo pai no ato de prestar
anuência à venda.
e) a celebração da venda depende da anuência pessoal do filho menor, sem
necessidade de que seja representado, porque seus interesses são colidentes com
os do pai.
a) Na venda com reserva de domínio, o Código Civil estabelece que o
vendedor somente pode executar a referida cláusula após a constituição do
comprador em mora, mediante protesto de título ou interpelação judicial ou
extrajudicial.
b) O direito de retrato não é suscetível de cessão por ato inter
vivos, mas é cessível e transmissível por ato causa mortis,
podendo os herdeiros e legatários exercê-lo somente no prazo decadencial de
três anos, contado da conclusão da compra e venda.
c) Nesse tipo de contrato, a fixação do preço pode ser deixada ao
arbítrio de terceiro designado pelos contratantes ou de uma das partes.
d) Na venda ad corpus, não havendo correspondência entre a
área efetivamente encontrada e as dimensões constantes do documento, o
comprador lesado poderá exigir o implemento da área ou abatimento no preço.
e) Denomina-se venda a contento a cláusula que sujeita o contrato a
condição suspensiva, produzindo efeitos somente após o comprador se assegurar
de que a coisa realmente possui as qualidades garantidas pelo vendedor.
Relativamente à compra e venda, aponte a alternativa correta.
a) Anulável será o contrato quando se deixar ao arbítrio exclusivo de
uma das partes a fixação do preço.
b) É lícito aos contratantes estipular o preço em função de índices ou
parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação, ou sujeitá-lo à
taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar, ou ainda ao
arbítrio de terceiro que prometerem designar.
c) A venda feita a contento do comprador entende-se rea- lizada sob
condição resolutiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue, e não se
reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
d) É ilícita a compra e venda entre cônjuges.
e) Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma autoriza a
rejeição de todas.
Sobre o contrato de compra e venda analise os itens abaixo:
I. Transfere o domínio da coisa mediante o pagamento de certo preço em
dinheiro, independente de tradição.
II. Não pode ter por objeto coisa futura.
III. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
IV. É lícita a compra e venda entre cônjuge, com relação a bens
excluídos da comunhão.
V. Na venda ad corpus, presume-se que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não
exceder de um vigésimo da área total enunciada.
Está correto APENAS o que se afirma em
a) I, II e III.
b) I, III e V.
c) II, III e IV.
d) II, IV e V.
e) III, IV e V.
Duas pessoas maiores e capazes resolveram entabular um negócio de compra
e venda de um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00, documentando o ato por meio
de instrumento particular. Posteriormente, falecido o vendedor, os seus
herdeiros apontaram a invalidade do ato por impropriedade da forma, tendo
argumentado o comprador que, ainda assim, o ato poderia ser considerado uma
promessa irretratável de compra e venda, uma vez presentes os requisitos para
isso.
Considerando a situação hipotética apresentada, assinale a opção
correta.
a) Na situação em tela, ausente a lesão a interesse público ou de
terceiros, o vício descrito seria sanável, o que poderia resultar na
convalidação do ato, de modo a preservar a sua validade como promessa de compra
e venda.
b) Na situação descrita, verifica-se vício em uma das partes do negócio,
que pode ser separada das demais ainda válidas, de modo que essas últimas
possam ser preservadas para o fim de conservar o ato de transmissão.
c) Caso os herdeiros não tivessem questionado a validade do negócio
descrito, mesmo cientes de seu vício, ocorreriam sua confirmação tácita e a
consequente preservação da sua validade.
d) Apesar de prestigiar o princípio da conservação dos atos jurídicos, o
Código Civil não previu meio de conservar negócios eivados de nulidade, como o
descrito.
e) Sendo evidente a intenção do vendedor de transmitir direitos ao
comprador, é possível admitir a conversão substancial do negócio nulo em
promessa de compra e venda.
